¿Estás realmente en
condiciones de comprar?
Antes de salir a buscar, ordená tu realidad.
¿Tenés el dinero disponible?
Si necesitás vender algo para poder comprar, vendé primero. En Funes y Roldán las buenas propiedades no esperan. No podés salir a competir sin el dinero listo.
¿Comprás solo o con alguien más?
Si es con pareja, familiar o socio, hablen antes: quién pone qué, a nombre de quién va, qué pasa si se separan. Todo por escrito desde el principio.
¿Podés esperar si se demora?
El plazo normal es 1 mes, pero puede llegar a 3–6 meses con sucesiones, planos o trámites pendientes. ¿Tenés margen para esperar sin presión?
¿Tenés un 10% extra para gastos?
Honorarios, escritura, sellos, mudanza y arreglos iniciales. Si comprás con lo justo, vas a estar incómodo desde el primer día.
Ver Capítulo 07: Gastos →Buscar sin estar listo es como salir a correr sin zapatillas: parece que vas a algún lado, pero no llegás nunca. Primero ordená tu situación. Después sí, salí a buscar con fuerza.
Zona, entorno
y futuro.
La ubicación sostiene el valor de tu propiedad en el tiempo.
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Seguridad real (no la que te cuentan) Recorré la zona de día y de noche. Hablá con vecinos. Si algo te incomoda, no lo ignores.
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Conectividad — distancia ≠ tiempo ¿Cuánto tardás al trabajo, al colegio, al supermercado? Medilo en hora pico, no un domingo a la mañana.
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Servicios habilitados (no prometidos) Asfalto, gas natural, cloacas. Si no está habilitado oficialmente, no cuentes con eso todavía.
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Proyección de la zona Mirá qué se está construyendo alrededor y qué proyectos tiene aprobados el municipio para los próximos 5 años.
Elegí la zona como si no pudieras mudarte por 10 años. Una buena elección de zona protege tu calidad de vida… y tu inversión.
Lo que las fotos
no muestran.
Una visita no es un paseo. Es una revisión técnica.
Humedad en techos y paredes
Manchas, pintura inflada, parches frescos. Revisá esquinas y zonas cerca de balcones.
Fisuras estructurales
Las verticales son las más preocupantes. Indican asentamientos. Ante duda, pedí opinión técnica.
Instalaciones de agua
Abrí todas las canillas. Sarro excesivo o poca presión = instalación vieja. Gasto inmediato.
Puertas y ventanas
Abrí y cerrá todo. Si están deformadas puede haber humedad o falla estructural oculta.
Ruido real del entorno
Lo que escuchás en la visita es lo que vas a vivir. Colectivos, vecinos, música. No lo ignores.
Luz natural y orientación
Una casa luminosa se vive mejor, consume menos y tiene mejor valor de reventa.
No compres solo con el corazón. Usá también la lupa. Si te interesa, volvé otra vez: de día, de noche y con la cabeza fría.
Técnico
y emocional.
Hay que analizar la propiedad en dos planos. Ambos cuentan.
Plano técnico
Escritura en regla, planos aprobados por municipio, presupuesto cerrado con 10% extra para gastos. Sin estos 3 puntos, no se avanza.
Plano emocional
¿Te ves viviendo ahí? ¿Elegís por convicción? Una buena propiedad se firma, pero también se siente.
Una buena propiedad no solo se firma. Se siente. No compres con dudas. Comprá con claridad. Porque después, es tu vida la que va adentro.
Documentación
clave.
Lo que tenés que pedir sí o sí antes de avanzar.
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Escritura inscripta en el Registro de la Propiedad Muestra quién es el verdadero titular. Una copia simple no alcanza.
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Informe de dominio Lo pide un escribano. Informa si hay embargos, hipotecas o juicios. Sin esto, no sabés si se puede escriturar.
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Informe de inhibiciones Verifica si el titular está legalmente habilitado para vender. Si está inhibido, no puede vender aunque tenga escritura.
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Plano aprobado y actualizado Todo lo construido debe figurar en el plano municipal. Lo que no figura no existe legalmente.
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VEP si el plano es anterior a 1978 Verificación de Estado Parcelario. Obligatoria en muchas operaciones en Santa Fe.
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Reglamento de copropiedad (PH o edificio) Establece usos, mascotas, alquileres temporarios, reformas. Leélo antes de comprometerte.
Si falta alguno de estos documentos: escrituras bloqueadas, créditos rechazados, años esperando sucesiones, construcciones a demoler. Y lo peor: todo eso lo pagás vos, no el vendedor.
Reserva, seña
y boleto.
Cada paso tiene un valor legal distinto. No son lo mismo.
Reserva
Promesa inicial. La propiedad deja de publicarse mientras se definen condiciones.
Simple: USD 1.000–2.000, plazo fijo.
Ad referéndum: se devuelve si el dueño no acepta.
Seña
5–10% del valor total. Ya hay acuerdo real.
Confirmatoria: puede derivar en reclamos judiciales.
Penitencial: comprador pierde lo dado, vendedor devuelve el doble.
Boleto
Cuando la escritura aún no está disponible. Sucesión en trámite, planos pendientes, final de obra.
Si se entrega la posesión, generalmente se paga más del 50% del valor.
Una reserva detiene la venta. Una seña te compromete. Un boleto te obliga. Antes de firmar, tené claro qué estás firmando… y con quién.
Gastos ocultos
que nadie te avisa.
Por qué tenés que sumar un 10% extra al valor publicado.
Honorarios inmobiliarios: 3% + IVA
Arancel del Colegio de Corredores de Santa Fe. No varía si intervienen una o dos inmobiliarias. Siempre debe haber factura oficial. Lo paga el comprador salvo acuerdo expreso.
Gastos de escritura: 2% a 4%
Honorarios del escribano, aranceles del Registro, sellado de ley y certificaciones. El porcentaje varía según el valor de la operación y el escribano elegido.
Impuesto de sellos
Lo paga el comprador en Santa Fe. El monto varía según el valor escriturado. Confirmalo con el escribano antes de firmar porque puede significar varios puntos del total.
Expensas extraordinarias (en PH o edificio)
Si ya estaban aprobadas, las pagás vos. Arreglos grandes como cañerías, terraza o fachada, aunque no hayas vivido ahí ni un día.
Mudanza, pintura y arreglos iniciales
Cambio de cerraduras, pintura, detalles varios. Siempre hay algo que poner en condiciones. Son gastos inmediatos e inevitables que muy pocos presupuestan.
Cierra en USD 85.000 negociados · + Escritura USD 2.500 · + Honorarios USD 2.550 + IVA · + Mudanza USD 1.500
Sin la negociación, habría quedado corto de presupuesto.
Sumá siempre un 10% extra para gastos. Y usá la negociación a tu favor: cada punto negociado en precio puede cubrir parte de esos gastos.
Lo que aprendemos
cuando otros se equivocan.
Errores que se pudieron evitar. Casos reales en Funes y Roldán.
La propiedad con titular inhibido
Julián encontró una casa ideal. Firmó una seña de USD 5.000 sin hacer informes previos. A los días, el escribano descubrió una inhibición judicial. Operación frenada, meses de espera, reclamos cruzados.
La seña sin cláusula de penalidad
Una pareja firmó una seña sin penalidades. A la semana se arrepintieron y cancelaron sin consecuencias. El vendedor perdió tiempo, oportunidades y confianza en la operación.
Plazos que dependen de otros
Laura y Marcelo prometieron pagar el saldo en 30 días esperando la venta de su depto. La escritura del otro se demoró por una sucesión mal presentada. Casi pierden toda la operación.
Construcción no declarada
Una familia compró una casa con una ampliación "regalada". Al querer escriturar, descubrieron que no figuraba en el plano municipal y no se pudo escriturar hasta regularizarla con costos altos.
Los errores más caros no vienen por mala intención, vienen por desconocimiento. Asesorate bien antes de firmar. Ahorra mucho más que cualquier honorario.
Cómo negociar
sin miedo y con ventaja.
Comprar bien no es suerte: es estrategia.
Explicá por qué hacés la oferta
Una oferta razonada tiene más chances de ser aceptada. Argumentos válidos: hay arreglos por hacer, el dinero está disponible para cerrar rápido, viste propiedades similares por menos en la zona.
¿Cuánto se puede bajar?
Si la propiedad está bien tasada: margen del 5–10%. Si está sobrevalorada: puede superar el 15%. Tu agente puede ayudarte a determinar el margen real con datos concretos de la zona.
Un "no" de hoy no es definitivo
A veces el vendedor aún no tiene urgencia. Las condiciones cambian. No tomes el primer rechazo como punto final de la negociación.
La ansiedad juega en tu contra
Si escribís dos veces para que te respondan una oferta, estás negociando con vos mismo. Si hacés una buena oferta, dejala reposar.
Cuidado con los consejos de afuera
Un familiar puede opinar sin fundamentos. Escuchá siempre a quien trabaja con datos reales del mercado de tu zona y conoce los valores de operaciones recientes.
La urgencia del vendedor define tu margen. Si no hay urgencia, probablemente no hay margen. Comprar bien no es suerte: es estrategia, claridad y decisión.
Cómo se paga
una propiedad.
Dólar billete, transferencias y cuotas. Opciones según el caso.
Dólar billete
La mayoría de las operaciones en Funes, Roldán y Rosario se cierran en efectivo en dólares billete ante escribano.
- Se verifica la autenticidad en el acto
- No se aceptan billetes anteriores a 1996
- Series 2006 en adelante, en buen estado
Transferencias bancarias
Algunos propietarios aceptan transferencias, pero solo si todo queda por escrito y bien acordado entre partes.
- Entre cuentas del mismo banco
- Se puede transferir en pesos al tipo de cambio pactado
- No es lo habitual. Debe firmarse con claridad
Procrear y similares
El banco transfiere directamente a la cuenta del vendedor. Esquema obligatorio que no se puede modificar.
- Todo el pago es por transferencia bancaria
- El vendedor retira cómo prefiera
Boleto con cuotas
Cuando no se cuenta con el total. Se pacta una entrega inicial y cuotas en fechas definidas.
- Usualmente el 50% o más al boleto
- El saldo en cuotas mensuales o trimestrales
- Muy usado en desarrollos nuevos
La forma de pago es parte del acuerdo. Todo tiene que quedar por escrito: moneda, plazos, penalidades. Sin letra chica, sin promesas verbales.
¿Es esta propiedad
realmente para vos?
La pregunta que hay que responder antes de firmar.
¿Tenés que justificarla mucho?
Si una propiedad te obliga a justificarla demasiado ante otros o ante vos mismo, quizás no es la indicada. Las buenas elecciones se defienden solas.
¿Lo que no te convence tiene solución?
Si algo no termina de cerrar, preguntate: ¿es arreglable? ¿a qué costo? Si la respuesta te desmotiva, es tu intuición hablando.
Una buena propiedad no solo se firma. Se siente.
Preguntas
frecuentes.
Respuestas directas a las dudas que siempre aparecen.
Podés avanzar, pero depende del tipo de deuda. TGI o API impagos: el vendedor los salda antes de la escritura, o se descuenta del precio. Expensas: debe entregarse sin deudas. Servicios: se verifica que estén al día. No firmes nada sin verificar los comprobantes de pago.
Sí, pero no siempre conviene. El boleto se firma cuando la escritura no está disponible todavía: sucesión en trámite, planos pendientes, final de obra. El boleto debe ser claro: fechas, porcentajes, cronograma y penalidades. Si se firma con posesión, generalmente se paga al menos el 50% del valor.
Puede ser una gran oportunidad si el precio lo justifica, el barrio tiene proyección y tenés presupuesto y tiempo. Pero cuidado: muchas propiedades "baratas" tienen vicios ocultos que duplican el costo de obra. Pedí siempre una revisión técnica antes de cerrar.
Los honorarios inmobiliarios son del 3% + IVA sobre el valor total de la operación. En general los paga el comprador, salvo que se acuerde lo contrario. Este punto debe estar claro desde el inicio, y siempre debe haber factura oficial.
El plazo normal es de 30 a 60 días desde la seña hasta la escritura. Si hay sucesión, trámites municipales o planos a regularizar, puede extenderse a 3–6 meses. Planificá con margen y no tomes compromisos que dependan de terceros sin condicionarlos en el contrato.
En Santa Fe, el escribano lo elige el comprador, quien paga los gastos de escritura. Es tu derecho y tu decisión. Recomendamos trabajar con escribanos que conozcan el mercado local de Funes y Roldán.
La información correcta te ahorra errores caros. Preguntar no molesta. Firmar sin entender, sí.
Glosario
de términos clave.
Las palabras que vas a escuchar en cada operación.
- Escritura
- Documento legal que certifica la propiedad de un inmueble. Debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad para ser válida.
- Informe de dominio
- Emitido por el Registro. Informa si hay embargos, hipotecas, juicios u otras restricciones sobre el inmueble.
- Informe de inhibiciones
- Certifica si el titular está legalmente habilitado para vender, donar o hipotecar sus bienes.
- Reserva
- Promesa de compra inicial que bloquea la propiedad para un interesado mientras se definen condiciones.
- Seña
- Entrega de dinero (5–10% del valor) que formaliza el acuerdo generando compromisos legales para ambas partes.
- Boleto de compraventa
- Contrato legal firmado cuando la escritura aún no puede realizarse. Establece condiciones, plazos y penalidades.
- VEP
- Verificación de Estado Parcelario. Trámite obligatorio cuando el plano de mensura es anterior a 1978.
- Plano de mensura
- Documento técnico que delimita los límites y superficies de un terreno, realizado por un agrimensor habilitado.
- Seña penitencial
- Si el comprador se arrepiente, pierde lo dado. Si el vendedor se arrepiente, devuelve el doble. Debe pactarse por escrito.
- Honorarios inmobiliarios
- 3% + IVA sobre el valor total. Arancel del Colegio de Corredores de Santa Fe. Lo paga el comprador.
- Impuesto de sellos
- Impuesto provincial que grava los contratos de compraventa. En Santa Fe lo paga el comprador.
- Sucesión
- Proceso legal por el cual los herederos obtienen los bienes de una persona fallecida. Puede demorar meses o años.
