Corredor inmobiliario · matrícula N° 0621
En julio abrió un showroom de casas modulares en Roldán, sobre Avenida de la Paz y la colectora de la autopista Rosario-Córdoba, en uno de los ingresos a Tierra de Sueños 2. Los módulos vienen en dos tamaños, 35 y 70 m², y se pueden recorrer por dentro. Según publicaron El Roldanense y El Occidental, los precios arrancan en USD 20.000, el envío es gratis en la zona de Rosario y se eligen la cantidad de dormitorios, el baño, la cocina, el deck y los revestimientos.
El precio del módulo de 70 m² no se publicó. Y los USD 20.000 son el punto de partida, no lo que cuesta mudarse.
Si te tienta la idea, acá están los números que encontramos, los trámites y lo que hay que preguntar antes de señar.
Lo que hay detrás del "desde"
Tres referencias publicadas este año ayudan a dimensionar:
- Mercado Libre. En enero, El Occidental describió una casa prefabricada de 40 m² que se vende ahí por USD 30.000. Al precio hay que sumarle el transporte, los permisos municipales y la preparación del terreno.
- Fabricantes argentinos. Según la Cámara Argentina de la Construcción Modular Industrializada y empresas del sector, una vivienda modular de 50 m² se ubicaba en enero entre USD 65.000 y USD 90.000, es decir, entre USD 1.300 y USD 1.800 por metro cuadrado. El plazo total era de 90 a 120 días.
- Importados de China en Funes. Edilizia trajo cápsulas desde China para el campus de la Universidad del Gran Rosario, sobre avenida Fuerza Aérea. Cada una se descargó y ubicó en alrededor de una hora, y la conexión eléctrica llevó una o dos semanas. El traslado desde el puerto de Buenos Aires necesitó operativos especiales, porque las piezas superaban el ancho permitido en ruta.
La diferencia entre USD 20.000 y USD 90.000 sale de las terminaciones, la aislación, el equipamiento y la distancia. Antes de comparar, preguntá qué incluye el precio: platea, conexiones de agua, luz y cloaca o biodigestor, flete, grúa e IVA.
La cuenta completa con el lote
El módulo va sobre un lote, y el lote se paga aparte. En nuestra cartera, esta semana hay lotes en Roldán desde USD 15.000 en la zona Norte, y la mayoría de los barrios abiertos se mueve entre USD 20.000 y USD 50.000. En Distrito Roldán van de USD 37.736 a USD 51.908. En Funes, Funes City arranca en USD 48.000 y Funes Norte va de USD 45.000 a USD 88.000.
Ahora mirá del otro lado. En junio, un dueño publicó en El Roldanense una casa de tres dormitorios y 80 m² en Tierra de Sueños 2, sobre un lote de 360 m², con 90% de avance, final de obra aprobado y apta crédito, a USD 72.000. En nuestra cartera hay una casa de dos dormitorios y 90 m² en Tierra de Sueños 1 a USD 95.000.
Mi lectura: lote más módulo más platea y conexiones puede terminar cerca de lo que cuesta una casa usada chica en el mismo barrio. El modular conviene cuando ya tenés el lote, cuando querés sumar una unidad en el fondo o cuando no encontrás una usada que te sirva.
Permisos en Roldán y Funes
Una casa modular necesita permiso de edificación como cualquier otra. En Roldán rige el Reglamento de Edificación de la Ordenanza 1279/24, y el permiso se presenta online en Obras Particulares a través de un profesional matriculado. En Funes se aplica el Reglamento de Edificación de Rosario en lo que no contradiga el Plan Urbanístico local, y los permisos se piden solo por tramitesonline.org.ar/funes.
El steel framing está reconocido como construcción tradicional desde 2018 (Resolución 5-E de la Secretaría de Vivienda de la Nación) y no necesita certificado de aptitud técnica. Otros sistemas, como contenedores o estructuras importadas, no entran en esa resolución. Antes de comprar, llevá la ficha técnica a Obras Particulares y preguntá si lo aceptan y qué te van a pedir. Si el lote está en un barrio cerrado, pedí también el reglamento de construcción del barrio.
El final de obra importa más de lo que parece. Sin él, la casa no se puede vender como apta crédito, y eso achica el número de compradores el día que quieras venderla.
Cómo se paga
La mayoría se paga al contado o con financiación del fabricante. La única línea bancaria específica que encontramos es la del Banco Hipotecario para viviendas industrializadas: un préstamo personal de hasta 50.000 UVA a 72 meses, con tasa UVA más 15%. Solo sirve con empresas adheridas al banco y exige cobrar el sueldo ahí.
Un crédito hipotecario común no sirve para esto, porque pide una casa terminada y escriturada como garantía.
Pros y contras
A favor:
- Plazos cortos: la casa se fabrica mientras preparás el lote.
- Precio y plazo cerrados de antemano, si el contrato lo dice.
- Buena aislación de fábrica en los modelos que la traen.
- Se puede ampliar sumando módulos.
En contra:
- Los modelos son estándar. Si querés cambiar mucho el diseño, sube el precio y se achica la diferencia con una obra común.
- El lote tiene que permitir que entren un camión grande y una grúa. En calles angostas o lotes internos puede ser un problema.
- Si es importado, preguntá quién responde por la garantía y dónde se consiguen los repuestos.
- La reventa es una incógnita: casi no hay casas modulares usadas vendidas en la zona para comparar.
Lo que haría antes de señar
Si te interesa un módulo, pedí el presupuesto completo por escrito con todo lo que incluye y llevá la ficha técnica a la Municipalidad. Recién después buscá el lote, con el tamaño y el acceso que el módulo necesita.
Si estás en esa etapa, en nuestra página de lotes disponibles en Roldán ves los terrenos que tenemos hoy, con precio, medidas y ubicación.
David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA
Foto: El Occidental
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