Corredor inmobiliario · matrícula N° 0621
En nuestra cartera hay hoy dos casas de tres dormitorios en Funes con casi los mismos metros. Una tiene 129 m² cubiertos y está en San Sebastián: se publica a USD 450.000. La otra tiene 130 m² en un barrio abierto: USD 135.000. Mismo tamaño, más de tres veces de diferencia.
Ninguna de las dos está mal tasada. Lo que cambia es todo lo que no entra en los metros: el barrio, el lote, la seguridad, los servicios, el estado. Cómo se ordena todo eso para llegar a un número es lo que vamos a repasar.
Los tres precios de una casa
Toda propiedad tiene tres precios al mismo tiempo. El que quiere el dueño, que mezcla lo que pagó, lo que invirtió y lo que escuchó en el barrio. El que tiene en la cabeza el comprador, que llega con su presupuesto y con lo que vio en los portales. Y el de mercado, que sale de comparar con casas parecidas que hoy compiten con la tuya.
El tercero es el que busca un análisis comparativo de mercado, lo que los corredores llamamos ACM. No es un documento legal ni una tasación judicial: es una herramienta para decidir a qué precio salir y en qué lugar de la vidriera querés quedar.
Comparables reales en Roldán y Funes
Un comparable sirve si es del mismo barrio o de uno equivalente, con metros, estado y lote parecidos. Te muestro cómo se ven los rangos con lo que tenemos publicado esta semana.
Casas de 3 dormitorios en barrios abiertos de Roldán:
- Una de 114 m² en Roldán: USD 90.000.
- Acequias del Aire, 118 m²: USD 95.000.
- Las Acequias, 141 m²: USD 145.000.
- Cotos de la Alameda, 104 m²: USD 135.000; otra de 150 m²: USD 178.000.
Entre la más barata y la más cara hay casi el doble, con metros parecidos. Dividido por metro cubierto, van de unos USD 790 a casi USD 1.300.
Casas de 3 dormitorios en barrios cerrados:
- Funes Lakes, 169 m²: USD 415.000.
- Puerto Roldán, 197 m²: USD 550.000.
- Vida Club de Campo, 193 m²: USD 550.000.
- Barrio Vida, 194 m²: USD 690.000.
Por eso desconfío de las tasaciones que multiplican metros por un valor promedio de la ciudad. En Funes y Roldán el promedio no describe a ninguna casa.
Para las casas nuevas se suma otra referencia: lo que costaría construirlas hoy. SISMAT calculó en septiembre un costo de $1.981.293 por m² para una vivienda tipo, según publicó El Occidental. Ese número no te dice cuánto vale tu casa, pero marca un piso para una construcción reciente y bien hecha.
Precio publicado y precio de cierre
Los portales muestran precios pedidos, no precios de venta. La diferencia existe y hay que contarla.
En la Ciudad de Buenos Aires, el índice de precio real de cierre que publica Reporte Inmobiliario midió en agosto de 2026 una diferencia de 4,79% entre lo publicado y lo efectivamente pactado en departamentos usados. Para Rosario, un corredor consultado por On24 en agosto ubicó ese margen entre 5% y 7% según el segmento.
No encontré una medición pública para Funes y Roldán. Lo que sí te puedo decir es que una casa que sale con un precio muy por encima de sus comparables no negocia un 5%: directamente no recibe visitas.
Lo que sube y lo que baja el valor
Hay cosas que pesan más que los azulejos.
Cloacas. En Funes, según un relevamiento de El Occidental de agosto sobre 21.196 inmuebles construidos, solo el 35% tiene red cloacal y el 47% agua potable de red. El gas llega al 88%. Cuando una obra de cloaca se anuncia, el barrio cambia de categoría: en septiembre se elevó al Concejo la red de Cantegril, con 336 conexiones domiciliarias, que pagaría el complejo comercial Paséa frente al aeropuerto. En nuestra cartera hay un lote en Cantegril publicado a USD 95.000.
Asfalto. Roldán ejecuta junto con la Provincia un plan de 45 cuadras de hormigón. Ya se terminaron tramos de Güemes, San Juan y Roca; están en obra Santa Rosa, entre Ruta 9 y Sarmiento, y el Bv. de la Alegría, entre Ibarlucea y Bv. Tierra de Sueños. En Funes, un proyecto enviado al Concejo en julio propone asfaltar ocho calles adoquinadas del casco histórico y cuatro estabilizadas, como contraprestación de un desarrollo junto a Kentucky. Mientras una obra sea proyecto, yo no la cobraría en el precio.
Agua de lluvia. La Provincia está terminando la limpieza de los canales Ibarlucea y Salvat, que reciben escurrimientos de Funes y Roldán, ante el pronóstico de El Niño. Si tu casa o tu calle se anegó alguna vez, el comprador lo va a preguntar. Mejor decirlo y mostrar qué se hizo.
Papeles. Una casa sin plano aprobado o con ampliaciones sin declarar vale menos, porque el comprador hereda el trámite y el costo de regularizarla. En la nota sobre cómo preparar una casa para la venta contamos cuánto cobra Funes por eso.
Las contras de publicar caro
Salir alto "para tener margen" parece prudente, pero tiene costos. Los compradores filtran por precio y tu casa aparece al lado de otras mejores. A mi entender, las primeras semanas de un aviso son las que más miradas reciben, y esas se pierden. Y cuando bajás, el aviso ya lleva tiempo publicado y la pregunta pasa a ser qué tiene de malo.
Si fuera mi casa, saldría en el rango alto de los comparables reales, no por encima, y revisaría el precio con datos a las cuatro o seis semanas.
Si querés saber dónde queda la tuya, podés pedir una tasación con comparables de tu barrio. Te mostramos con qué casas la comparamos y por qué.
David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA
Para seguir
¿Cuánto vale hoy tu casa?
Te armamos la tasación con ventas y publicaciones reales de tu barrio, no con un promedio de la ciudad.
