Corredor inmobiliario · matrícula N° 0621

En nuestra cartera hay hoy un lote en Distrito Roldán publicado en USD 46.444. Si encima levantás una casa de 120 m² en línea media, llave en mano, con los valores de octubre de nuestra tabla de costos (USD 1.236 por m²), la obra suma unos USD 148.000. Todo junto, cerca de USD 195.000. En el mismo listado, una casa usada de tres dormitorios y 141 m² en Las Acequias, también en Roldán, está publicada en USD 145.000.

Construir tiene sentido cuando querés algo que no encontrás hecho. Y casi todo lo que define si la obra cierra se decide antes del primer ladrillo.

Sin un profesional no hay permiso

En Funes y en Roldán no se puede empezar una casa sin un profesional matriculado que firme los planos. En la mayoría de las obras de vivienda, ese profesional es un arquitecto.

En Funes, el permiso de obra nueva se pide solo por el sistema de trámites online del municipio, y solo lo pueden iniciar profesionales habilitados e inscriptos en Obras Particulares. Se presentan el plano de mensura, el recibo de la TGI, los aportes al colegio profesional y el legajo de arquitectura, estructura e instalaciones sanitarias. Los planos los firman el profesional y el propietario, sin excepción. Funes aplica el Reglamento de Edificación de Rosario en todo lo que no contradiga su propio Plan Regulador.

En Roldán, primero se hace una visación previa del anteproyecto y después el permiso de edificación, con la documentación cargada en el sistema SIT online. Se pide libre deuda de la tasa municipal y la constancia de API, además de los aportes al colegio. Obras Particulares atiende en Bv. San Martín 1018, de lunes a viernes de 7.30 a 12.30.

Los arquitectos de la zona se matriculan en el Colegio de Arquitectura y Urbanismo de la Provincia de Santa Fe, que en Rosario funciona como Distrito 2. Desde el 1 de agosto, el Colegio toma $1.170.000 por m² como valor de referencia para calcular honorarios y aportes.

Hacerlo sin permiso sale más caro

En Funes, la tasa de edificación de una obra nueva va del 0,5% del monto de obra en casas de hasta 60 m² al 1,5% en las de más de 200 m². Si en cambio construís sin permiso y después regularizás, pagás 2% si te presentás solo, y 5% o más si hay antecedentes o transgresiones.

En Roldán la tasa es del 1% del valor de la obra (1,5% en algunas zonas), con un recargo del 30% sobre la parte que no cumpla las normas.

Reglas de Funes que te cambian el diseño

Del instructivo de Obras Particulares de Funes:

Altura. En la mayoría de las áreas se permite planta baja y un piso, con un máximo de 9 metros.
Ventanas. No se pueden poner ventanas de abrir a menos de 2,50 metros del eje medianero, salvo en baños, lavaderos y depósitos. Si no se cumple, no hay final de obra.
Medianeras. Para construir sobre el eje medianero, la pared tiene que ser de ladrillo común de 30 cm. Con cualquier otro material, hay que retirarse un metro. En barrios cerrados y en el área norte 2-3 no se puede construir sobre la medianera.
Barrios cerrados. La tolerancia del 10% en los índices de ocupación del lote no corre.

Conviene revisarlas antes de comprar el lote. En cómo chequear un loteo en Funes o Roldán repasamos qué pedir.

Ladrillo a la vista, mejor decidido en el plano

Hay tres caminos. El más auténtico es dejar el muro sin revocar desde la obra, eligiendo el ladrillo y cuidando las juntas. Si la casa ya está hecha, se puede revestir con placas cerámicas finas que imitan el ladrillo. Y la tercera opción es picar el revoque de una pared existente, pero antes hay que abrir un sector chico para ver si el ladrillo de abajo está parejo y sano.

En los tres casos lleva sellador o hidrofugante: sin eso suelta polvo, se mancha y absorbe humedad.

Cómo elegir a quien construye

No te voy a recomendar empresas, pero sí lo que miraría yo:

El cartel de obra. Desde el 1 de julio, Roldán multa a las obras sin cartel reglamentario con el equivalente a 110 litros de nafta súper, unos $230.000 a junio. El cartel informa quiénes son los profesionales responsables y sirve como prueba del vínculo laboral. En Funes también es obligatorio, con el número de permiso. Si alguien te dice que no hace falta, desconfiá.
Obras terminadas. Pedí ver casas que hayan hecho y hablá con los dueños.
Cómo se cobra. Precio cerrado o por administración, pagos atados al avance real y qué pasa si se atrasa.
Qué incluye. Preguntá quién gestiona las conexiones de agua, luz, gas y cloacas, y quién hace la vereda. En Funes la vereda reglamentaria se exige para el final de obra, salvo en barrios cerrados.
La mano de obra. En octubre, la hora básica de un oficial de la construcción en la zona A del convenio de la UOCRA, que incluye Santa Fe, ronda los $6.585. Un presupuesto muy por debajo del mercado tiene que tener una explicación.

Las decisiones que más mueven el costo

Los metros. Con USD 1.236 por m² en línea media, cada 20 m² que no hacés son unos USD 24.700 menos.

La línea de terminación. La misma casa de 120 m² cuesta unos USD 102.000 en línea estándar, USD 148.000 en media y USD 184.000 en alta, según nuestra tabla.

Galerías y pileta. En nuestra calculadora se toman a la mitad del valor del m² cubierto. Una galería generosa da mucho uso por menos plata que un ambiente cerrado.

Llave en mano o por tu cuenta. En línea media, coordinar vos la obra baja el m² a USD 1.092. En 120 m² son unos USD 17.000 de diferencia, a cambio de tu tiempo y de asumir los problemas de coordinar gremios.

Las aberturas. Son de lo que más pesa en el confort. En el área industrial de Roldán abrió Abre Aberturas, una fábrica de aberturas de PVC con doble vidriado hermético. Compará esa opción con el aluminio pensando en lo que vas a gastar en calefacción y aire.

Para arrancar por el lote

Si todavía no tenés terreno, en nuestras páginas de lotes en Roldán y lotes en Funes están los que tenemos disponibles hoy, para que empieces la cuenta completa por el principio.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA

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