11 de septiembre de 2026
Respuesta directa
El ajuste de un alquiler de vivienda depende de dos cosas: **cuándo se firmó el contrato** y **qué índice o fórmula pactaron las partes**. Los contratos firmados bajo la Ley 27.551 (julio 2020 – octubre 2023) se ajustan anualmente por ICL (Índice de Contratos de Locación que publica el BCRA). Los firmados bajo la Ley 27.737 (octubre 2023 – diciembre 2023) usan Casa Propia. Los firmados después del DNU 70/2023 (diciembre 2023 en adelante) se rigen por lo que pactaron libremente las partes: puede ser IPC, ICL, Casa Propia, un porcentaje fijo o una combinación, y la periodicidad también es libre (trimestral, cuatrimestral, semestral).
Primer paso: ubicar tu contrato en el tiempo
Antes de sacar cualquier cuenta, hay que mirar la fecha de firma. Es lo primero que reviso cuando un inquilino o un propietario me consulta por un ajuste.
- **Contratos firmados entre julio 2020 y octubre 2023**: rige la Ley de Alquileres 27.551. Plazo mínimo 3 años, ajuste anual por ICL. - **Contratos firmados entre octubre y diciembre 2023**: rige la reforma 27.737. Plazo 3 años, ajuste cada 6 meses por Casa Propia. - **Contratos firmados desde el 29 de diciembre de 2023**: rige el nuevo régimen del Código Civil tras el DNU 70/2023. Plazo, moneda, índice y periodicidad son de libre acuerdo entre las partes.
En Funes y Roldán, la mayoría de los contratos nuevos que estamos viendo se firman a **2 o 3 años, con ajustes cuatrimestrales o semestrales**, y con índices mixtos.
Cómo se calcula el ajuste, paso a paso
La fórmula es siempre la misma, sin importar el índice:
**Alquiler nuevo = Alquiler inicial × (Índice del mes de ajuste / Índice del mes de inicio del contrato)**
Un ejemplo con números redondos, solo para ilustrar la mecánica (no son valores reales de mercado):
- Alquiler inicial: $100.000 - Índice al inicio: 100 - Índice al momento del ajuste: 180 - Alquiler nuevo: $100.000 × (180 / 100) = $180.000
Si el contrato pactó **IPC**, se toma el índice que publica el INDEC. Si pactó **ICL**, el que publica el BCRA en su web (calculadora oficial incluida). Si pactó **Casa Propia**, el que publica la Secretaría de Vivienda.
Un consejo práctico
Guardá siempre el contrato escaneado y una planilla simple con las fechas de ajuste. La mayoría de los conflictos que veo en la oficina no son por mala fe: son por cuentas mal hechas o por no saber qué índice se pactó.
Derechos y obligaciones básicas
Más allá del ajuste, hay puntos que conviene tener claros de los dos lados del mostrador.
Del inquilino
- Recibir un recibo por cada pago (obligación del propietario). - Que las expensas extraordinarias las pague el propietario, no el inquilino. - Rescindir anticipadamente pagando la indemnización que fija la ley o el contrato. - Exigir que el inmueble esté en condiciones de habitabilidad.
Del propietario
- Cobrar en tiempo y forma según lo pactado. - Exigir las garantías acordadas al inicio. - Que el inquilino conserve la propiedad y avise reparaciones a tiempo. - Recuperar el inmueble al vencimiento del plazo o ante incumplimientos graves.
El contexto en el corredor oeste
Funes y Roldán tienen una particularidad: mucha demanda de alquiler de casas con patio, cocheras y espacios abiertos, más que departamentos. Eso hace que los contratos suelan ser más largos, con ajustes más previsibles y con inquilinos que buscan estabilidad familiar, no rotación.
En SI trabajamos todos los días con propietarios que quieren proteger su renta sin ahuyentar al buen inquilino, y con inquilinos que buscan reglas claras. La clave, en los dos casos, es un contrato bien redactado: índice claro, periodicidad clara, gastos claros. Los problemas casi siempre nacen de contratos ambiguos.
Qué mirar antes de firmar (o de renovar)
- Qué índice se aplica y cada cuánto se ajusta. - Quién paga expensas ordinarias y extraordinarias. - Qué pasa con impuestos y servicios (ABL, TGI, ARBA/API, luz, gas). - Cómo se devuelve el depósito y en qué moneda o valor equivalente. - Cláusula de rescisión anticipada y su costo.
Siempre hay oportunidades, solo hay que saber leerlas. Y en materia de alquileres, la oportunidad muchas veces está en firmar un contrato prolijo desde el día cero.
Preguntas frecuentes
¿Qué índice se aplica hoy a mi contrato de alquiler?
Depende de la fecha de firma. Si firmaste entre julio 2020 y octubre 2023 se aplica ICL anual. Entre octubre y diciembre 2023, Casa Propia semestral. Desde el 29 de diciembre de 2023 en adelante, se aplica lo que hayan pactado libremente vos y el propietario en el contrato.
¿El propietario puede aumentarme el alquiler cuando quiera?
No. El ajuste debe respetar lo pactado en el contrato: índice, fórmula y periodicidad. Fuera de esas fechas y de ese mecanismo, cualquier aumento unilateral no es exigible. Si el contrato no dice nada claro, la vía es negociar entre las partes o recurrir a asesoramiento legal.
¿Puedo rescindir el contrato antes de tiempo?
Sí. La ley y la mayoría de los contratos prevén la rescisión anticipada del inquilino, generalmente con un preaviso y el pago de una indemnización equivalente a uno o uno y medio meses de alquiler, según el momento en que se rescinda. Revisá la cláusula específica de tu contrato.
¿Quién paga las expensas extraordinarias en un alquiler?
Las expensas extraordinarias (obras de mejora, renovación de ascensores, impermeabilizaciones mayores) las paga el propietario. El inquilino solo debe afrontar las expensas ordinarias, es decir, los gastos habituales de mantenimiento del edificio o barrio cerrado.
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— David Flores, Corredor Inmobiliario (Mat. N° 0621), SI INMOBILIARIA
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