Créditos hipotecarios para comprar en Funes y Roldán: bancos, tasas y cuánto ganar

Una casa de tres dormitorios y 118 m² en Acequias del Aire, en Roldán, está publicada esta semana en nuestra cartera a USD 95.000. Si la querés comprar con un crédito hipotecario, el banco te presta como máximo el 75%: unos USD 71.250. Los otros USD 23.750 los ponés vos, y aparte van los gastos de escritura.

Con la tasa más baja de los bancos grandes, la del Banco Nación, la primera cuota a 20 años andaría cerca de $700.000. Para que te la aprueben, tu grupo familiar tiene que demostrar unos $2,8 millones netos por mes.

Abajo, de dónde salen esos números, qué bancos prestan y qué tiene en contra este crédito.

Los bancos que prestan en octubre

Casi todos los créditos para vivienda son en UVA: la deuda se actualiza por inflación y encima el banco cobra una tasa anual. Esa tasa bajó en septiembre. Así están hoy los bancos con más presencia en la zona:

• Banco Nación. UVA + 6,7% anual para vivienda única, si cobrás el sueldo en el banco y la propiedad no supera las 210.000 UVAs. Presta hasta el 75% del valor y a un plazo de hasta 30 años. Si la casa o el monto superan esos topes, la tasa salta al 12%.
• Banco Santa Fe. UVA + 7,5% para primera vivienda, solo para quienes cobran el sueldo ahí. Plazo de 15 a 20 años y hasta 150.000 UVAs, que a mediados de septiembre equivalían a USD 208.860. Lo anunció el 14 de septiembre y el trámite es digital.
• Banco Macro. UVA + 7,5% para clientes de Plan Sueldo Selecta y sus hijos, a 20 años. En marzo había lanzado además una línea a tasa fija del 11,5% que financia el 50% de la propiedad, con préstamos de hasta USD 1 millón.
• Otros bancos privados. BBVA, Galicia, Santander, Hipotecario, Credicoop y Supervielle están en 7,5%. ICBC, en 6,9%.

La baja tiene explicación: a fines de agosto el Gobierno nacional anunció que el fondo de la ANSES va a depositar hasta $2 billones en los bancos para que presten a largo plazo, a no más de UVA + 7,5% y hasta USD 200.000 por crédito. En la primera licitación se repartieron $200.000 millones entre 13 bancos, entre ellos el Banco Santa Fe.

Cuánto tenés que ganar

La regla es la misma en todos los bancos: la primera cuota no puede pasar del 25% de los ingresos netos. Según el cálculo que publicó La Nación el 22 de septiembre, cada USD 10.000 prestados a 20 años dan una primera cuota de $97.760 en el Banco Nación y de $105.931 en un banco al 7,5%.

Con esos valores, así quedan algunas casas de nuestra cartera:

• Acequias del Aire o Tierra de Sueños 1, Roldán, USD 95.000 (hay una casa de cada una a ese precio). Préstamo de USD 71.250. Cuota de unos $696.000 en el Nación (ingreso necesario: $2,8 millones) o de $755.000 al 7,5% (ingreso: $3 millones).
• Casa de 2 dormitorios y 89 m² en Funes Town, USD 129.000. Préstamo de USD 96.750. Cuota de unos $946.000 en el Nación, con un ingreso de $3,8 millones.
• Casa de 3 dormitorios y 104 m² en Cotos de la Alameda, Roldán, USD 135.000. Préstamo de USD 101.250. Cuota de unos $990.000, con un ingreso de casi $4 millones.

Estirar el plazo ayuda. Ámbito calculó que en el Banco Nación, a 30 años, un préstamo de USD 75.000 arranca con una cuota de $653.600 y pide un ingreso de $2,6 millones.

Cuando presentó el programa, el ministro de Economía dijo que el ingreso neto promedio ronda los $1,8 millones. Casi siempre van a hacer falta dos sueldos.

Nido, el crédito de la provincia

La opción más barata no la da un banco sino un sorteo. Los créditos Nido, de la Provincia junto con el Banco Municipal de Rosario, cobran UVA + 4,2%, o UVA + 3% si cobrás el sueldo en ese banco. Prestan hasta $100 millones a 20 años para comprar o construir, y hasta $25 millones a 5 años para terminar una casa.

Para anotarte tenés que vivir en la provincia desde antes del 30 de junio de 2024, no tener otra vivienda y demostrar ingresos por dos salarios mínimos. Se pueden sumar ingresos de parientes hasta el tercer grado.

El Roldanense contó en 2025 el caso de Matías Noval, vecino de Roldán con terreno propio, que salió sorteado y dejó de alquilar. El límite es la suerte: en el sorteo de mayo se repartieron 300 créditos en toda la provincia.

Lo que juega en contra

La cuota sube con la inflación. En un crédito UVA no se congela nada: el capital y la cuota se actualizan todos los meses. Según el INDEC, la inflación de los últimos doce meses hasta agosto fue de 33,5%. Si tu sueldo acompaña, la cuota pesa lo mismo; si se queda atrás, cada mes se lleva una parte más grande de tu ingreso.

No toda casa es apta crédito. El banco necesita escritura individual para hipotecar. En abril, el presidente de la Cámara de Urbanizadores de Santa Fe, Martín Weller, dijo que el 70% de los desarrollos del Gran Rosario no es apto crédito. En septiembre la misma cámara advirtió que hay loteos que tardan hasta ocho años en poder escriturarse. En barrios nuevos de Funes y Roldán, eso es lo primero que hay que preguntar.

La casa está en dólares y el crédito en pesos. Toda nuestra cartera de venta se publica en dólares. Hay que acordar con el vendedor cómo se convierte la plata del banco el día de la escritura.

El mercado todavía no arrancó. Según el Colegio de Escribanos de la primera circunscripción, entre enero y julio se firmaron 769 hipotecas en el centro-norte de la provincia, 19,8% menos que un año antes. Su tesorero, Hernán Manias, estimó que el efecto de las nuevas tasas se va a notar a fines de 2026 o en 2027.

A favor: desde 2025 Santa Fe no cobra impuesto de sellos sobre los créditos hipotecarios hasta un monto tope. Preguntale al escribano si tu operación entra.

Por dónde empezaría yo

Si fuera mi plata, pediría primero la precalificación en el banco donde cobro el sueldo, porque las mejores tasas son para esos clientes. Con el monto aprobado saldría a mirar casas, y antes de señar preguntaría si tienen escritura individual.

En nuestro listado de propiedades podés filtrar por precio y ver qué hay en Funes y Roldán dentro de ese monto. Si una te interesa, te decimos si se puede escriturar con hipoteca.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA