Cuánto debería rendir una buena inversión inmobiliaria en dólares

Una de las preguntas que más me hacen como asesor inmobiliario es cuánto debería rendir una inversión en propiedades. La respuesta depende de qué tipo de rendimiento busqués: renta mensual, valorización del capital, o una combinación de ambos. Voy a desglosar cada uno con números reales del mercado actual de Funes, Roldán y Rosario.

Renta por alquiler: el ingreso pasivo

La renta bruta por alquiler en Argentina ronda actualmente el 4 al 6 por ciento anual medido en dólares. Esto significa que si comprás una propiedad por 100 mil dólares, podés esperar un ingreso de entre 4 mil y 6 mil dólares anuales por alquiler (antes de gastos e impuestos).

En Funes y Roldán, las rentas tienden a ubicarse en el rango superior gracias a la fuerte demanda de familias que buscan alquilar en la zona. Una casa de 3 dormitorios en barrio cerrado de Funes que vale 200 mil dólares se alquila actualmente entre 800 y 1200 dólares mensuales, lo que da una renta bruta de entre 4.8 y 7.2 por ciento anual. Descontando expensas, mantenimiento e impuestos, la renta neta queda entre el 3.5 y el 5 por ciento.

Valorización del capital

El otro componente del rendimiento es la apreciación del valor de la propiedad en el tiempo. Aquí es donde Funes y Roldán se destacan. En los últimos tres años, los lotes con servicios completos en estas ciudades se valorizaron entre un 8 y un 15 por ciento anual en dólares. Las casas terminadas en barrios cerrados subieron entre un 5 y un 10 por ciento anual.

Si sumás la renta (4-6 por ciento) más la valorización (5-15 por ciento), el rendimiento total de una inversión inmobiliaria bien elegida en esta zona puede ubicarse entre el 9 y el 20 por ciento anual en dólares. No está mal para un activo real, tangible y con baja volatilidad comparado con activos financieros.

Comparación con otras inversiones

Para poner estos números en perspectiva: un plazo fijo en dólares rinde menos del 1 por ciento anual. Los bonos soberanos argentinos en dólares rinden entre 8 y 12 por ciento pero con un riesgo significativo. Las acciones del S&P 500 rinden históricamente un 10 por ciento anual promedio pero con volatilidad alta. La inversión inmobiliaria en una zona de crecimiento como Funes-Roldán ofrece un rendimiento competitivo con mucha menor volatilidad y el respaldo de un activo físico.

Cuándo la inversión inmobiliaria no conviene

Dicho esto, no toda inversión inmobiliaria es buena. Un departamento en el centro de Rosario puede dar una renta del 2-3 por ciento sin valorización significativa. Un lote sin servicios en una zona sin perspectiva de desarrollo puede quedarse estancado años. Y una propiedad comprada por encima de su valor de mercado empieza con rendimiento negativo desde el día uno.

La clave está en la selección del activo, y para eso necesitás información precisa del mercado local. No alcanza con mirar portales de internet: hay que conocer la zona, los planes de desarrollo, los valores reales de cierre y las tendencias de demanda.

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