Cuánto rinde comprar una casa para alquilar en Funes y Roldán

Una casa de tres dormitorios en San Sebastián, Funes, está publicada esta semana en nuestra cartera de dos maneras: a la venta en USD 450.000 y en alquiler a USD 2.000 por mes. Es la misma casa. Si la comprás y la alquilás a ese precio, cobrás USD 24.000 al año: un 5,3% de lo que pagaste.

Ese 5,3% es la renta bruta. Lo que te queda en el bolsillo es menos, y conviene saber cuánto menos antes de comparar con un plazo fijo.

La cuenta con casas de nuestra cartera

Tomamos propiedades que hoy tenemos publicadas a la venta y en alquiler:

• San Sebastián, Funes. Casa de 3 dormitorios y 129 m²: USD 450.000 de venta, USD 2.000 de alquiler. Renta bruta de 5,3%.
• Aguadas, Funes. Casa de 4 dormitorios y 227 m²: mismo precio de venta y mismo alquiler. También 5,3%.
• Roldán. Casa de 4 dormitorios y 431 m²: USD 500.000 de venta, USD 1.750 de alquiler. Da 4,2%.

En las casas chicas de Roldán el alquiler va en pesos. Una casa de dos dormitorios en el centro se alquila a $750.000, unos USD 483 al dólar MEP del 3 de octubre. Otra casa de dos dormitorios del centro, más chica, está a la venta en USD 80.000. No es la misma casa, pero sirve de referencia: la renta bruta daría alrededor de 7%.

Ese número tiene una trampa. El alquiler en pesos suele ajustarse por inflación cada tres o cuatro meses, y lo que vale en dólares depende de lo que haga el tipo de cambio. Cómo se calculan esos ajustes lo contamos en aumento de alquiler en Funes y Roldán.

Lo que se come la renta

Expensas. El Occidental relevó las liquidaciones de junio de 13 barrios cerrados de Funes y Fisherton. Van de $412.489 por mes en Vida Lagoon a $936.341 en Kentucky, con un promedio de $631.617. Son unos USD 407 por mes. Si el contrato deja las expensas a cargo del dueño, la renta de la casa de San Sebastián baja de 5,3% a 4,2%. Leé bien esa cláusula.

Impuesto inmobiliario. Lo cobra la API al dueño. Hay descuentos: 20% por estar al día, 35% por pagar el año completo y la sexta cuota sin cargo. Combinados, llegan a 56%, según informó la API en diciembre de 2025.

Tasa municipal. También pesa, y quién la paga lo define el contrato.

Vacancia. Cada mes que la casa queda vacía es un doceavo de la renta del año. Con un solo mes sin inquilino, el 5,3% baja a 4,9%.

Mantenimiento. Una casa alquilada se gasta: pintura entre contratos, termotanque, pileta, parque. No hay un porcentaje fijo, pero yo dejaría una reserva.

Ganancias. Desde enero de 2026, el alquiler de vivienda permanente que cobra una persona humana está exento. Lo estableció la Ley 27.802 y lo reglamentó el Decreto 406/2026 en junio. La exención no alcanza a los alquileres temporarios, los locales ni las cocheras.

Cuánto tarda en alquilarse

En Funes y Roldán se ofrecen muchas más casas para vender que para alquilar. El informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la UNR sobre el portal Propia del Colegio de Corredores Inmobiliarios contó en noviembre de 2025 en Funes 1.942 viviendas a la venta y 78 en alquiler permanente. En Roldán, 1.121 contra 74.

Con tan poca oferta, la vacancia suele ser corta. En febrero, un corredor de Funes contó a El Occidental que las casas que entran al mercado se alquilan en 48 horas o en una semana, y que una de dos dormitorios con pileta rondaba los $800.000. También marcó lo que falta: departamentos de un dormitorio accesibles para gente que trabaja en los comercios nuevos.

La otra cara es que el mercado es chico. Si tu casa es muy cara para la zona, el inquilino que puede pagarla aparece menos seguido.

El alquiler de verano

Para la temporada 2027, El Occidental publicó en septiembre valores de referencia en Funes: una casa de un dormitorio con pileta arranca en $2,8 millones en diciembre y $3 millones en enero. Una de tres dormitorios ronda los $4,2 y $4,5 millones. En barrios cerrados, desde USD 6.000 por mes con expensas incluidas.

Parece mucho más rentable, pero son dos o tres meses al año. Hay que amueblar y equipar, la casa se gasta más y ese ingreso queda afuera de la exención de Ganancias.

Contra qué comparar

En septiembre, el Banco Nación pagaba hasta 4,50% anual por un plazo fijo en dólares de 365 a 720 días hecho por canales electrónicos, según Ámbito. Una casa que renta 5,3% bruto y queda en 4% neto paga más o menos lo mismo, con más trabajo y menos liquidez.

Lo que inclina la balanza es si la propiedad sube de valor, y eso no está garantizado. Según el índice de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés, en agosto los departamentos del centro de Rosario valían 5% más que un año antes y los de Rosario Oeste, 5,3% menos.

Si fuera mi plata, compraría para alquilar solo si la propiedad me gusta también como inversión de largo plazo, y haría la cuenta con expensas, impuestos y un mes vacío por año.

Para hacer tu propia cuenta

En informes tenés la evolución del dólar, del costo de construcción y de los alquileres, que es lo que necesitás para ver cuánto rinde en dólares un alquiler en pesos.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA