Hipotecas en el Oeste: por qué cayeron y cómo impacta en Funes y Roldán

Los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires mostraron una caída del 51% interanual en las escrituras con hipoteca durante abril. El dato encendió alarmas en todo el sector, pero conviene bajarlo al territorio: ¿qué pasa realmente con el acceso al crédito en Funes y Roldán, donde el ticket promedio y el perfil del comprador tienen lógicas propias?

Qué muestran los números

La contracción hipotecaria no es un fenómeno aislado. Después del envión de los créditos UVA relanzados a mediados de 2024, el segundo semestre trajo un enfriamiento marcado en las operaciones apalancadas con banco.

> Según el Colegio de Escribanos bonaerense, las escrituras con hipoteca cayeron 51% interanual en abril, mientras que las operaciones totales sostuvieron su volumen.

En Santa Fe, los datos de COCIR muestran una tendencia similar: la mayoría de las compraventas en el corredor oeste se están cerrando con fondos propios o esquemas mixtos, no con crédito bancario tradicional.

Por qué se enfrió el crédito

Hay tres factores que se combinan:

- **Tasas reales positivas más altas**: los bancos ajustaron sus condiciones y la cuota inicial en UVA volvió a niveles exigentes en relación al ingreso. - **Requisitos de ingreso**: para calificar por una propiedad de USD 150.000 en Funes, hoy se pide un ingreso familiar demostrable que deja afuera a buena parte de los compradores jóvenes. - **Volatilidad del dólar**: el desfasaje entre el valor de la propiedad en USD y la cuota en pesos ajustada por UVA genera incertidumbre y frena decisiones.

El resultado es un mercado donde el crédito existe, pero se transformó en una herramienta para un perfil más acotado que en 2017-2018.

El impacto específico en Funes y Roldán

El corredor oeste tiene una particularidad: buena parte de la demanda es de familias que venden en Rosario para mudarse, o de compradores que invierten con ahorros dolarizados. Ese perfil, históricamente, dependió menos del crédito hipotecario que otros mercados.

Esto explica por qué las operaciones en la zona no cayeron al ritmo de la contracción hipotecaria general. En SI trabajamos todos los días con personas que estructuran la compra combinando venta de propiedad previa, ahorros y, en algunos casos, financiación directa del vendedor.

Rangos actuales de operación

- **Lotes en Funes**: entre USD 45.000 y USD 90.000 según barrio cerrado y metraje. - **Casas a estrenar en Roldán**: desde USD 120.000 para tipologías de 2 dormitorios en countries consolidados. - **Usadas en Funes centro**: USD 140.000 a USD 220.000 según estado y ubicación.

En estos rangos, el crédito bancario cubre parcialmente la operación, no la totalidad. Por eso el enfriamiento hipotecario impacta menos de lo que sugiere el titular provincial.

Qué alternativas quedan abiertas

Cuando el crédito bancario se retrae, aparecen otros esquemas que siempre estuvieron pero pasan a primer plano:

1. Financiación directa del desarrollador

En barrios cerrados y emprendimientos de Roldán y Funes, varios desarrollos ofrecen planes en pesos ajustados por CAC o índices de la construcción, con anticipos del 30-40% y saldo en 24 a 60 cuotas. Es la vía más activa hoy para compra de lotes y unidades en pozo.

2. Permuta con saldo

El comprador entrega una propiedad menor (departamento en Rosario, casa a refaccionar) y cubre la diferencia con ahorros. Es un mecanismo que se usa mucho en la zona y evita depender del banco.

3. Créditos personales cortos

Para diferencias menores (USD 20.000-40.000), algunos compradores usan créditos personales o prendarios de plazo corto. No es ideal, pero destraba operaciones puntuales.

4. Boletos con financiación del vendedor

Cuando el vendedor no necesita el 100% de contado, se pactan pagos en tres o cuatro tramos a 6-12 meses. Requiere una buena escribanía y contratos claros, pero funciona.

Cómo leer el momento

La caída del crédito hipotecario no significa que el mercado esté parado. Significa que el mecanismo de compra se está apoyando en otras patas. Siempre hay oportunidades, solo hay que saber leerlas.

Quien tiene ahorros dolarizados hoy está en una posición ventajosa frente a quien depende exclusivamente del crédito. Y quien tiene una propiedad para vender y mudarse al oeste puede aprovechar precios que, medidos en USD/m², siguen por debajo de los máximos históricos de 2018.

Hoy quien compra en Funes o Roldán no solo invierte en una propiedad, sino en un estilo de vida: espacio, seguridad y una infraestructura que sigue creciendo con obras viales, servicios y equipamiento comercial.

Qué mirar en los próximos meses

Tres indicadores para seguir:

- Evolución de tasas UVA y requisitos de ingreso mínimo en los principales bancos. - Datos mensuales del Colegio de Escribanos y COCIR sobre volumen de escrituras. - Precio del m² en Zonaprop para el corredor oeste, que en los últimos meses mostró estabilidad con leve tendencia al alza.

Invertir con criterio hoy pasa por entender que el financiamiento se rearmó. No desapareció: cambió de forma. Y en zonas como Funes y Roldán, donde el comprador tradicional siempre trabajó con esquemas mixtos, la adaptación es más natural que en otros mercados.

Visitá siinmobiliaria.com para ver propiedades seleccionadas en Funes, Roldán y Rosario, o contactanos para una consulta personalizada.

— David Flores, Corredor Inmobiliario (Mat. N° 0621), SI Inmobiliaria