Usados vs. nuevos: la brecha de precios que cambia el juego en la zona oeste

El mercado inmobiliario rosarino arrastra una asimetría que ya no se puede ignorar: mientras los departamentos a estrenar siguen ajustando al alza por costo de construcción, los usados acumulan un atraso de precios cercano al 30%. Esa brecha define qué conviene comprar, dónde y con qué horizonte.

## De qué hablamos cuando hablamos de desalineación

El precio promedio del m² usado en Rosario se mueve hoy en un rango de USD 1.350 a USD 1.700 según zona y estado, mientras que el m² a estrenar en proyectos de buena ubicación arranca en USD 2.000 y llega a USD 2.400 en categorías premium.

> Según relevamientos de Zonaprop y datos publicados por COCIR, la variación interanual de usados quedó claramente por debajo de la de obra nueva, ampliando una brecha que en algunos segmentos supera el 28-30%.

La razón es estructural: el costo de construcción medido en dólares se recuperó fuerte en los últimos 18 meses (la CAC viene mostrando subas sostenidas en su índice), y eso empuja el valor de venta de las unidades nuevas. El usado, en cambio, ajusta por demanda real y por la velocidad a la que el comprador puede acceder al crédito.

## ¿Por qué pasa esto?

Hay tres factores que conviene separar:

- **Costo de reposición**: construir hoy en Funes o Roldán cuesta más caro que hace dos años medido en dólares. El desarrollador no puede vender por debajo de su costo más margen. - **Stock acumulado de usados**: hay más oferta que demanda efectiva en varios segmentos, sobre todo en 2 y 3 ambientes de Rosario centro. - **Crédito hipotecario incipiente**: la reaparición de líneas UVA reactivó consultas, pero el volumen todavía es bajo respecto del stock disponible.

La combinación deja un escenario donde el usado se vuelve relativamente más barato cada mes que pasa sin ajustar.

## Qué significa para quien compra en Funes y Roldán

Acá es donde el análisis se pone interesante. La zona oeste tiene una particularidad: la oferta de usados es mucho más limitada que en Rosario capital, porque buena parte del stock es relativamente nuevo (barrios cerrados y desarrollos de los últimos 10-15 años).

Eso modera la brecha localmente, pero no la elimina. Hoy podemos encontrar:

- Casas en barrios consolidados de Funes con 5-8 años de antigüedad a valores de USD 1.600-1.900 el m² cubierto. - Lotes con casa a estrenar en Roldán entre USD 2.100 y USD 2.500 el m². - Departamentos usados en zonas comerciales de Funes en torno a USD 1.500 el m².

La diferencia entre comprar usado y nuevo en la misma zona puede representar entre USD 30.000 y USD 60.000 en una propiedad de 100 m². No es menor.

## Oportunidades reales, riesgos concretos

Siempre hay oportunidades, solo hay que saber leerlas. Pero leerlas implica entender qué se está comprando.

### Dónde está la oportunidad

- **Casas de 5-10 años en buen estado**: ajustaron menos que el costo de reposición. Si la ubicación es sólida, el valor relativo es atractivo. - **Departamentos usados cerca de polos de servicios**: en Funes centro y zonas comerciales de Roldán, el ticket de entrada es claramente menor al de un proyecto nuevo equivalente. - **Propiedades con margen de refacción**: invertir USD 15.000-25.000 en una puesta a punto puede levantar el valor entre 12% y 18% según el caso.

### Dónde está el riesgo

- **Costos ocultos**: una casa de más de 15 años suele necesitar intervención en instalaciones (eléctrica, gas, cubiertas). Esos números hay que ponerlos sobre la mesa antes de firmar. - **Expensas y mantenimiento en barrios cerrados antiguos**: algunos desarrollos pioneros tienen amenities que ya no compiten con los nuevos. Eso pesa en la reventa. - **Liquidez de salida**: el usado tarda más en venderse. Si el horizonte es corto (menos de 3 años), el nuevo bien ubicado suele tener mejor rotación.

## ¿Nuevo o usado? Depende del objetivo

No hay respuesta única. Hay una grilla simple para decidir:

- Si buscás **vivienda propia de largo plazo** y la ubicación te cierra: el usado bien comprado hoy tiene precio atractivo. - Si el objetivo es **renta en pesos**: el usado suele dar mejor relación precio/alquiler porque el ticket de entrada es menor. - Si pensás en **revalorización a 5-7 años** en zonas en expansión: los desarrollos nuevos en corredores con infraestructura proyectada (rutas, servicios, accesos) tienden a captar mejor el upside. - Si vas a usar **crédito hipotecario UVA**: revisar bien las condiciones del banco, porque algunos exigen antigüedad máxima o tasaciones específicas.

## Lectura de fondo

La brecha entre nuevos y usados no es eterna. Históricamente estos ciclos se corrigen: o los usados ajustan al alza cuando vuelve el crédito masivo, o los nuevos moderan precios si el costo de construcción se estabiliza. Hoy estamos en el momento intermedio, y ese momento intermedio es el que premia a quien se anima a actuar con criterio.

Hoy quien compra en Funes o Roldán no solo invierte en una propiedad, sino en un estilo de vida que sigue traccionando demanda real, año tras año. La pregunta no es si comprar, sino qué comprar y a qué precio.

En SI trabajamos todos los días con personas que están haciendo exactamente este análisis. Y la conclusión casi siempre es la misma: los números importan, pero la ubicación y el momento de compra importan más.

Para análisis regulares del mercado inmobiliario en el oeste del Gran Rosario, seguinos en Instagram @inmobiliaria.si.

— David Flores, Corredor Inmobiliario (Mat. N° 0621), SI Inmobiliaria