David Flores
8 de mayo de 2026
Hace meses que vengo viendo lo mismo en cada tasación: los departamentos y casas usadas de Funes, Roldán y Rosario están cotizando sensiblemente por debajo de los desarrollos nuevos equivalentes. La brecha no es menor —ronda el 25 a 30% en muchos segmentos— y abre un escenario interesante para quien compra con cabeza.
## Qué dicen los números
El valor promedio del m² usado en Rosario se mueve hoy en un rango de USD 1.350 a 1.700 según zona y antigüedad, mientras que los proyectos nuevos comparables se ubican entre USD 2.000 y 2.500 el m². En Funes y Roldán la foto es similar: lotes con casa de 10 a 15 años cotizando entre USD 180.000 y 280.000, frente a obras nuevas equivalentes que arrancan en USD 280.000 y trepan rápido.
> Según datos de COCIR y relevamientos de Zonaprop, la brecha entre usado y nuevo en el Gran Rosario se ensanchó durante 2024 y se sostiene en 2025, con el usado recuperando más lento que el pozo y la obra terminada.
No es un fenómeno solo local. La Cámara Argentina de la Construcción (CAC) viene mostrando que los costos de construcción medidos en dólares subieron fuerte desde fines de 2023, lo que empujó los precios de las unidades nuevas. El usado, en cambio, ajusta más despacio porque depende del vendedor individual y de la urgencia de cada operación.
## Por qué se desalinearon
Hay tres factores que explican la brecha:
- **Costo de reposición**: construir hoy cuesta más en dólares que hace dos años. Quien lanza un proyecto nuevo no puede vender por debajo de su costo más margen. - **Stock heredado**: muchos usados se publican con valores fijados en 2021-2022 y bajan de a poco. El mercado los corrige por la vía lenta: tiempo en cartera y contraofertas. - **Crédito hipotecario**: el regreso del crédito UVA reactivó la demanda, pero todavía concentrada en perfiles puntuales. Eso mueve más al usado terminado y escriturable que al pozo.
> Datos del Colegio de Escribanos de Santa Fe muestran un repunte sostenido en cantidad de escrituras durante 2025, con fuerte presencia de operaciones con hipoteca en el segundo semestre.
## Qué significa para el comprador en Funes y Roldán
Acá es donde la cosa se pone concreta. Si estás mirando la zona oeste, hoy tenés tres caminos bien distintos:
### 1. Casa usada en barrio consolidado
Propiedades de 10 a 20 años en barrios como Kentucky, Funes Hills, Tierra de Sueños o La Catalina se consiguen entre un 20 y 30% por debajo del valor de reposición. Implica, en muchos casos, prever una refacción de cocina, baños o aberturas. Pero el ticket de entrada es menor y el lote suele ser más grande que en los desarrollos nuevos.
### 2. Departamento usado en Rosario centro o zona norte
Segmento donde la brecha es más marcada. Unidades de 2 ambientes con cochera entre USD 75.000 y 95.000, contra nuevos equivalentes arriba de USD 110.000. Para inversor que busca renta, el usado da mejor relación precio/alquiler.
### 3. Pozo o estrenar en Funes/Roldán
Más caro por m², pero con la ventaja de eficiencia energética, amenities y menor mantenimiento los primeros años. Tiene sentido para quien compra para vivir y prioriza estrenar.
## Riesgos a tener en cuenta
Que el usado esté "barato" en términos relativos no lo convierte automáticamente en buena compra. Hay que mirar:
- **Estado real**: humedad, instalación eléctrica, cubierta. Una refacción mal calculada se come la diferencia de precio. - **Expensas y servicios**: edificios viejos pueden tener expensas extraordinarias por obras pendientes. - **Documentación**: planos aprobados, final de obra, deudas. En countries y barrios cerrados, además, reglamento interno y expensas de countries. - **Liquidez de salida**: un usado con buena ubicación se vende; uno con problemas estructurales o ubicación marginal puede quedarte en cartera.
## Cómo lo trabajamos en SI
En SI trabajamos todos los días con personas que están en esta disyuntiva: ¿usado con descuento o nuevo más caro? La respuesta no es la misma para todos. Depende del horizonte (vivir, alquilar, recambiar en 5 años), del capital disponible y del apetito por refacción.
Lo que sí podemos decir con datos en la mano es que la brecha actual entre usado y nuevo es históricamente alta. Cuando esa brecha se cierra —y siempre se cierra, antes o después— gana quien compró del lado correcto.
Siempre hay oportunidades, solo hay que saber leerlas. Y en la zona oeste, hoy, hay varias.
## Para cerrar
El comprador que entiende esta desalineación tiene una ventaja concreta: puede negociar mejor en el segmento usado, o justificar pagar el premium de un nuevo sabiendo exactamente por qué. Lo que no funciona es comparar precios sin contexto.
Hoy quien compra en Funes o Roldán no solo invierte en una propiedad, sino en un estilo de vida que la zona oeste viene consolidando hace años. Decidir entre usado y nuevo es, en el fondo, una decisión sobre qué tipo de operación querés hacer, no solo sobre cuánto vas a pagar.
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— David Flores, Corredor Inmobiliario (Mat. N° 0621), SI Inmobiliaria
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