Usados vs. nuevos: la brecha de 30% que cambia el juego en zona oeste

Hay una distorsión que viene marcando el mercado y que conviene mirar de cerca: los departamentos usados en Rosario y zona oeste cotizan, en promedio, entre 25% y 30% por debajo de los nuevos comparables. Es una brecha histórica, y se traduce en decisiones muy distintas según el perfil del comprador.

> Según relevamientos de Zonaprop y datos de COCIR, el m² usado en Rosario se mueve en torno a USD 1.450-1.700, mientras que el nuevo a estrenar se ubica en USD 2.100-2.500 según ubicación y categoría.

## ¿Por qué se desalinearon los precios?

La explicación tiene varias capas. Por un lado, el costo de la construcción medido en dólares subió fuerte en los últimos 18 meses. Según la CAC, el costo directo de obra acumuló incrementos importantes en dólar billete, lo que empujó hacia arriba el valor de los productos nuevos.

Del otro lado, el stock de usados sigue mostrando una oferta amplia y vendedores que en muchos casos necesitan concretar. Eso genera margen de negociación real: cierres 8% a 12% por debajo del valor de publicación son habituales hoy.

A esto se sumó la reaparición del crédito hipotecario UVA, que en su primera etapa traccionó más sobre usados que sobre obra nueva, ajustando expectativas pero sin llegar a cerrar la brecha.

## Qué pasa puntualmente en Funes y Roldán

En la zona oeste el fenómeno tiene matices propios. El producto nuevo —sobre todo casas en barrios cerrados y semipisos en desarrollos recientes— sostiene valores firmes porque la demanda de quienes buscan mudarse del centro de Rosario sigue activa.

### Casas en barrio cerrado

- Casa a estrenar en Funes (3 dorm, 180 m² cubiertos, lote 600 m²): rango USD 280.000-340.000 - Casa usada equivalente, misma categoría de barrio: rango USD 210.000-260.000

La diferencia, ajustada por estado y antigüedad, ronda el 22%-28%. En Roldán la brecha es similar, con valores absolutos un escalón más bajos.

### Departamentos en Rosario oeste

En corredores como Fisherton o Lomas de Alberdi, un 2 ambientes usado de 50 m² se consigue entre USD 70.000 y USD 85.000. El mismo metraje a estrenar arranca en USD 100.000 y trepa rápido según amenities.

## Oportunidades concretas para el comprador

Cuando la brecha es tan amplia, aparecen jugadas que en otros momentos del ciclo no cierran. Algunas que estamos viendo en SI:

- **Usado para reciclar**: comprar entre 25% y 30% más barato, invertir 15%-20% del valor en una refacción seria, y quedar con un producto cuasi-nuevo a un costo total entre 10% y 15% inferior al de un equivalente a estrenar. - **Renta sobre usado bien ubicado**: la relación precio/alquiler mejora cuando el precio de entrada es menor. Hoy un usado bien comprado en zona oeste puede rendir entre 5% y 6% anual en dólares, contra 3,5%-4,5% del nuevo. - **Mudanza con upgrade**: vender un usado en Rosario centro y comprar un usado en Funes o Roldán es una operación que muchos clientes están haciendo, porque la pérdida relativa de un lado se compensa con la ganancia del otro.

## Los riesgos que no hay que subestimar

Ahora bien, no todo usado es oportunidad. Hay puntos donde conviene frenar antes de firmar:

- **Antigüedad real vs. estado**: una propiedad de 30 años puede estar impecable o requerir intervenciones de USD 30.000. Hay que verificar instalaciones eléctricas, cañerías y humedad antes de cerrar precio. - **Expensas y deudas**: un usado en consorcios mal administrados puede traer pasivos que licúan la ganancia de haber comprado barato. - **Liquidez de salida**: no todos los usados se venden igual de rápido. Tipologías muy específicas o ubicaciones secundarias pueden tardar 12-18 meses en realizarse. - **Documentación**: escrituras con observaciones, sucesiones sin terminar, planos no aprobados. Todo eso aparece más seguido en el segmento usado y requiere acompañamiento técnico.

## Cómo leemos el escenario desde SI

La brecha actual no es eterna. Históricamente, cuando el crédito se profundiza y la oferta de usados se va depurando, los valores tienden a converger. No sabemos el timing exacto, pero la lógica del mercado empuja hacia ahí.

Mientras tanto, quien tiene capacidad de compra encuentra un escenario poco común: producto usado de calidad, con margen de negociación, en una zona —Funes y Roldán— que sigue ganando población, servicios y conectividad año tras año.

Siempre hay oportunidades, solo hay que saber leerlas. Y en este momento puntual, la lectura más interesante está del lado del usado bien elegido, con asesoramiento, revisado a fondo y comprado a precio real de mercado, no a precio de publicación.

En SI trabajamos todos los días con personas que están haciendo exactamente este análisis: comparar, medir riesgos, y tomar decisiones con criterio en vez de impulso.

## Para cerrar

La desalineación entre usados y nuevos no es un dato menor: es una ventana. Para algunos perfiles conviene aprovecharla ahora, para otros tiene más sentido esperar producto a estrenar con financiación. No hay una respuesta única, hay una respuesta adecuada a cada caso.

Visitá siinmobiliaria.com para ver propiedades seleccionadas en Funes, Roldán y Rosario, o contactanos para una consulta personalizada.

— David Flores, Corredor Inmobiliario (Mat. N° 0621), SI Inmobiliaria