Checklist para revisar una casa en Funes o Roldán antes de firmar

Hoy en la cartera de SI INMOBILIARIA tenemos casas de 3 dormitorios en Roldán desde USD 90.000 hasta USD 550.000, y en Funes desde USD 135.000 hasta USD 1.400.000. Esa diferencia tan grande no se explica solo por el barrio o los metros: también pesa el estado real de la propiedad. Y ahí es donde conviene frenar, mirar bien y, si hace falta, pagarle a alguien que mire por vos.

Esta guía es para quien ya tiene una o dos casas candidatas en la zona oeste y quiere ir a verlas con una lista en el bolsillo. No reemplaza a un arquitecto o a un maestro mayor de obras, pero te ayuda a descartar las que no valen la segunda visita.

Por qué pagar una inspección antes de comprar

Según publicó El Occidental en agosto, construir un metro cuadrado de vivienda tradicional ronda los $1.933.828 a valores SISMAT del 6 de agosto de 2026. De ese total, poco más de un millón son materiales y el resto, mano de obra. Traducido: cualquier arreglo serio que aparezca después de la escritura (rehacer un techo, cambiar instalación eléctrica, resolver humedad de cimientos) se come una parte importante del ahorro que creíste hacer al negociar el precio.

Una inspección técnica previa cuesta una fracción mínima de eso. Si fuera mi plata, no compraría una casa usada sin que la mire alguien del rubro.

Estructura: lo primero que miro cuando entro

Antes de encandilarte con la cocina nueva, caminá despacio y mirá:

• Fisuras en paredes, sobre todo en las esquinas de puertas y ventanas. Las finitas verticales suelen ser cosméticas; las diagonales anchas o escalonadas en la mampostería son para consultar.
• El encuentro entre pared y techo en los ambientes principales. Manchas marrones o pintura levantada = humedad vieja.
• Pisos: pará en el medio del ambiente y fijate si está nivelado. Un piso que "baja" hacia una esquina puede ser asentamiento.
• Techos. Si es losa, buscá manchas en el cielorraso. Si es tejas sobre machimbre, pedí ver el entretecho con una linterna: ahí se ve si hay filtraciones viejas, nidos o madera comida.

En Funes y Roldán, muchas casas de los últimos 15 años se levantaron rápido en barrios abiertos y cerrados que todavía estaban loteándose. No todas tuvieron la misma dirección de obra. Dos casas del mismo loteo pueden estar en estados muy distintos.

Instalación eléctrica: la que más sustos da

Esto lo repito a cada cliente. En viviendas de más de 20 años, dar por hecho que la eléctrica "está bien" es un error caro.

Qué pedir y qué mirar:

• Tablero con disyuntor diferencial y térmicas por circuito. Si ves un tablero viejo con tapones o un solo térmico para toda la casa, hay que rehacer.
• Tomas con descarga a tierra (tres patas). Probá dos o tres con un buscapolos barato.
• Preguntá si la instalación está declarada ante la EPE y pedí la última factura: te dice la categoría contratada y si hay deuda.

Si la casa tiene pileta, bomba, aire acondicionado grande o portón eléctrico, la demanda sube. Una instalación vieja que "andaba" con la familia anterior puede saltar todo el tiempo cuando la uses vos.

Agua, cloaca y gas

Funes y Roldán conviven con realidades mixtas: hay zonas con red de Aguas Santafesinas y cloaca, y hay barrios que todavía funcionan con perforación y pozo absorbente. No es ni mejor ni peor, pero cambia el mantenimiento y el costo mensual.

Qué averiguar:

• ¿Hay red de agua potable o perforación? Si es perforación, ¿cuándo se hizo el último análisis bacteriológico?
• ¿Cloaca o pozo? Si es pozo, preguntá cada cuánto se desagota y cuánto cuesta.
• Gas natural de Litoral Gas o garrafa/zeppelin. Pedí ver la última revisión del gasista matriculado.
• Abrí todas las canillas al mismo tiempo un minuto. Mirá presión y si el agua sale turbia al principio.

Papeles: la inspección que se hace en el escritorio

Una casa puede estar impecable y tener un problema dominial que te atrasa seis meses. Antes del boleto conviene revisar:

• Título de propiedad y estudio de títulos de los últimos 20 años.
• Plano aprobado y final de obra. Muchas ampliaciones en la zona nunca se declararon: lo vas a necesitar si después querés hipotecar o vender.
• Libre deuda de API (impuesto inmobiliario provincial), tasa municipal (Funes o Roldán, según corresponda), EPE, Aguas y gas.
• Si está en barrio cerrado o abierto con reglamento, pedí el reglamento interno y el estado de expensas.

Mi consejo después de ver muchas casas

No te enamores en la primera visita. Volvé una segunda vez, un día de semana al mediodía y, si podés, otra con lluvia. Las humedades y los ruidos de la zona aparecen cuando el vendedor no te está esperando con todo prolijo.

Y si una casa te cierra en precio pero tiene varias cosas de esta lista mal, no es que no sirva: significa que tenés que descontar del precio lo que vas a gastar en arreglarla. Esa conversación es más fácil tenerla antes de firmar que después.

Para ver qué casas hay hoy a la venta en la zona con filtros por barrio y precio, podés mirar el listado completo de propiedades y marcar las que quieras visitar.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA