Corredor inmobiliario · matrícula N° 0621

En la cartera de SI INMOBILIARIA tenemos hoy 42 lotes publicados en Funes, que arrancan en USD 45.000 y llegan hasta USD 1.420.000. En Roldán hay 40 lotes desde USD 15.000. Esos precios están en dólares y se movieron poco en los últimos meses. Mientras tanto, los pesos pierden valor más despacio que antes: según INDEC, el IPC de agosto fue 1,7%, el más bajo del semestre.

Esa combinación (dólar relativamente estable y pesos que se licuan más lento) cambia la foto para el que compra, vende o construye en la zona oeste. Veamos qué significa en concreto.

La inflación desacelera, pero sigue mordiendo

Los datos oficiales de los últimos meses, siempre según INDEC:

Marzo: 3,4%
Abril: 2,6%
Mayo: 2,1%
Junio: 1,9%
Julio: 2,1%
Agosto: 1,7%

Son seis meses seguidos con un número que empieza con 1 o 2. Para alguien que firmó un alquiler en pesos, es una buena noticia: el ajuste del año que viene va a ser menor que el de este. El ICL del BCRA, que marca cómo ajustan muchos contratos, está en 36,63 a octubre.

El dólar también se quedó quieto en relación a otros momentos. Al 2 de octubre, el oficial cotizaba a $1.540; el MEP a $1.552 y el blue a $1.560 un par de días después. Diferencias chicas entre las tres puntas, algo que no veíamos hace un par de años.

Qué le pasa a los precios en dólares de la zona

En Funes, las casas de 3 dormitorios de nuestra cartera van hoy de USD 135.000 a USD 1.400.000, con 14 propiedades publicadas. Las de 2 dormitorios arrancan en USD 115.000. En Roldán, una casa de 2 dormitorios se consigue desde USD 72.000 y las de 3 desde USD 90.000.

Esos valores no se mueven con la inflación argentina: se mueven con la oferta, la demanda y las obras de infraestructura que llegan a cada barrio. Y acá hay novedades concretas.

El Occidental publicó en septiembre un relevamiento sobre el valor de la tierra en Funes: en el norte (Funes City, Funes Norte) el m² ronda USD 80 a USD 95, con lotes desde USD 40.000. En la zona oeste (Don Mateo, Cantegril) el m² sube a USD 140-160 y el valor de entrada se acerca a USD 72.000. Esa brecha dentro de la misma ciudad es cada vez más notoria.

En paralelo, Rosario Industria está por arrancar las obras de infraestructura de su supermanzana de 15 hectáreas sobre la colectora de la autopista a Córdoba, según informó El Occidental el 10 de septiembre. Y Cannes Barrio Privado habilitó a los propietarios a empezar a construir. Son dos cosas distintas, pero ambas suman actividad al corredor oeste.

Construir hoy: el gran interrogante

Acá es donde la inflación pega más fuerte. El costo de construcción se paga en pesos: materiales, mano de obra, honorarios. Y aunque el IPC general bajó a 1,7%, los rubros ligados a la construcción no siempre siguen el mismo ritmo.

Si fuera mi plata y tuviera un lote comprado, hoy miraría tres cosas antes de arrancar:

Cuánto me cuesta el m² terminado en pesos y a cuánto equivale al dólar MEP del día.
Cuánto tardo en terminar la obra y cómo me cubro de que el dólar se mueva en el medio.
Si me conviene comprar los materiales grandes (ladrillo, hierro, aberturas) de entrada o escalonado.

No hay una respuesta única. Depende del plazo de obra y de cuánto efectivo tengas disponible al inicio.

Alquileres: el ajuste viene más tranquilo

Para el que alquila en pesos, la desaceleración del IPC se traduce directamente en aumentos más chicos. En Roldán, los departamentos de 2 dormitorios de nuestra cartera están entre $700.000 y $870.000 por mes. Las casas de 1 dormitorio van de $430.000 a $500.000. Los locales comerciales, entre $380.000 y $600.000.

Si tenés un contrato con ajuste por ICL o por IPC, revisá bien el índice antes de aceptar un número. Un error del propietario o del inquilino en el cálculo puede ser de varias decenas de miles de pesos por mes.

Para ver si el aumento que te están pidiendo (o el que querés pedir) está bien hecho, armamos una calculadora que cruza los índices oficiales con la fecha de tu contrato: revisá tu ajuste de alquiler acá.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA

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