Cómo preparar tu casa para vender en Funes o Roldán: papeles, arreglos y fotos

Para que la Municipalidad de Funes te dé el final de obra, la casa tiene que estar reglamentaria, habitable, con la vereda hecha y el porta residuos colocado. Lo dice el instructivo de Obras Particulares de 2026, que además pide fotos de la vereda terminada y del cesto, firmadas por un profesional.

Parece un detalle, pero es una de las primeras cosas que frena una venta. Antes de pensar en pintar o en cambiar la grifería, conviene ordenar los papeles. Después viene la casa, y al final las fotos y las visitas.

Primero los papeles

Cuando aparece un comprador, el escribano va a revisar el título y pedir que no haya deudas. La Defensoría del Pueblo de Santa Fe y el Colegio de Escribanos recomiendan exigir libre deuda del impuesto inmobiliario de API, de la tasa municipal y de Aguas Santafesinas. Si tenés atrasos, mejor saberlo ahora y no la semana de la escritura.

Las deudas de API se consultan y se liquidan online en el sitio de la Provincia, con la partida inmobiliaria. La tasa se averigua en la Municipalidad de tu ciudad.

El otro frente son los planos. Si la casa tiene una ampliación, un quincho cerrado o una galería que nunca se declaró, el plano municipal no coincide con lo que el comprador ve. Eso se nota en la tasación y en la negociación.

Cuánto cuesta regularizar en Funes y en Roldán

En Funes, el instructivo de Obras Particulares fija lo que se cobra para registrar superficie sin permiso, calculado sobre el monto de obra de toda la superficie a registrar:

• Presentación espontánea: 2%.
• Si ya hubo una regularización anterior: 3%.
• Con antecedente de obra sin permiso o con transgresiones: 5%.
• Con transgresiones y regularización previa: 6%.

El plano y la documentación los presenta y firma un profesional matriculado. La presentación espontánea es la tarifa más baja de la lista.

En Roldán, Obras Particulares atiende en San Martín y Sargento Cabral, de lunes a viernes de 7:30 a 12:30, y el estado de un expediente se puede consultar en el sitio de la Municipalidad. El municipio ya envió intimaciones a dueños de viviendas no registradas para que regularicen superficies, como contó El Roldanense en 2023.

Si en cambio vivís hace años en una casa sin escritura, la Provincia sigue aplicando la Ley 24.374 para posesiones anteriores al 1° de enero de 2009. En Roldán el trámite se inicia online o en Desarrollo Social, Entre Ríos 1041. Es un camino largo: la escritura de consolidación de dominio recién se puede hacer diez años después de inscripta el acta. Conviene empezarlo mucho antes de pensar en vender.

Qué arreglar y qué dejar como está

La idea es que el comprador no encuentre motivos para descontar. Yo priorizaría así:

1. Lo que se ve roto. Una canilla que gotea, una mancha de humedad, un enchufe flojo, una persiana trabada. Cada uno suma a la lista que el comprador hace en la cabeza mientras recorre.
2. Pintura. Es lo que más cambia la primera impresión por lo que cuesta. Colores claros y neutros.
3. Luz. Focos quemados repuestos, cortinas abiertas en las visitas, luz cálida en el living.
4. El frente y el jardín. Pasto cortado, vereda limpia, entrada despejada. La visita empieza en la calle.
5. El gas. En agosto Litoral Gas programó recorrer Funes y Roldán buscando pérdidas, también en el gabinete del frente de cada casa. Si encuentran una fuga ahí, pueden cortar el suministro hasta que un gasista matriculado la repare. Mejor revisarlo antes que en medio de una venta.

Lo que no haría es una reforma grande para vender. Construir hoy ronda los $1.981.293 por m² según la actualización de SISMAT de septiembre que publicó El Occidental, y una cocina o un baño nuevos los elige mejor quien se va a quedar a vivir. Lo mismo con la domótica: una cámara o luces inteligentes suman comodidad, pero no conozco ningún dato que muestre que mueven el precio de una casa.

Fotos y visitas

El comprador decide si viene a ver tu casa mirando la primera foto del aviso. Antes de la sesión de fotos:

• Despersonalizá. Guardá fotos familiares, trofeos, imanes de la heladera. El que mira tiene que imaginarse viviendo ahí.
• Sacá muebles de más. Un living con menos sillones se ve más grande.
• Dale un uso a cada ambiente. Un cuarto lleno de cajas se lee como depósito; con un escritorio, se lee como oficina.
• Fotografiá de día, con todas las luces prendidas y las persianas arriba.

Para las visitas, la casa tiene que estar como en las fotos. Ventilada, sin mascotas sueltas y, si podés, sin vos adentro: el comprador mira distinto cuando el dueño no lo sigue de ambiente en ambiente.

Lo que ningún arreglo compensa

Una casa impecable con un precio fuera de mercado se queda igual. Ordenar papeles y arreglar detalles sirve para que el comprador no tenga motivos para bajarte el precio, pero el punto de partida sigue siendo un valor bien calculado con comparables reales.

Si estás en esa etapa, podés pedirnos una tasación de tu propiedad. En la visita te marcamos qué conviene arreglar antes de publicar y qué papeles te faltan.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA