Donar, heredar o vender: cómo pasarle la casa a tus hijos en Santa Fe

En el primer semestre de 2026, los escribanos de Rosario y la región firmaron 2.130 escrituras de donación de inmuebles, según el informe del Colegio de Escribanos de la 2ª Circunscripción que publicó Rosario3 en agosto. En el mismo período se firmaron 9.696 compraventas. Por cada cuatro o cinco casas o terrenos que se venden, otro cambia de dueño sin que medie plata.

Si estás pensando cómo pasarle la casa a tus hijos, hay tres caminos: donarla en vida, dejar que pase por herencia o vendérsela. Cada uno tiene costos y riesgos distintos en Santa Fe.

Donar en vida, lo que cuesta en Santa Fe

La donación se hace por escritura pública, igual que una venta. La diferencia fuerte está en los impuestos. El impuesto de sellos de Santa Fe alcanza solo a los actos de carácter oneroso, según el artículo 220 del Código Fiscal. Una donación no paga sellos a la API, a diferencia de una compraventa, donde ese impuesto ronda el 2,5% del valor.

Lo que sí se paga es el escribano. El arancel notarial de la provincia (Decreto 2389/81) fija el mismo 2,4% para una transferencia de dominio a título oneroso o gratuito. La Ley 6898 permite convenir otro honorario por escrito, así que conviene pedir presupuesto.

Muchos padres donan y se reservan el usufructo: los hijos pasan a ser dueños, pero los padres siguen viviendo en la casa o cobrando el alquiler mientras vivan.

El miedo al título donado ya no es el de antes

Hasta 2020, una propiedad que venía de una donación tenía un problema serio: durante años, un heredero que se sintiera perjudicado podía reclamar el inmueble aunque ya se hubiera vendido. Muchos compradores y bancos no querían esos títulos.

La Ley 27.587, de diciembre de 2020, cambió eso. Hoy, si un juez declara que una donación se excedió, ese reclamo no afecta al que compró después de buena fe y pagando. Los otros herederos no pierden su derecho, pero se cobra en dinero dentro de la sucesión y no recuperando la casa.

El contra de donar es simple: dejás de ser dueño. Si después necesitás vender para mudarte o para pagar una residencia, la decisión ya no es tuya. Y si tenés más de un hijo, la donación a uno se tiene en cuenta al momento de repartir la herencia.

La herencia pasa por Tribunales de Rosario

Si no hacés nada, la casa pasa a tus hijos por sucesión. Funes y Roldán están dentro del circuito judicial con sede en Rosario, según la Ley Orgánica del Poder Judicial de Santa Fe. Desde el 1 de octubre de 2025, las sucesiones nuevas de ese distrito entran a un juzgado con competencia exclusiva, a través de la Oficina de Procesos Sucesorios de Balcarce 1651.

Los tiempos y costos de referencia, para una sucesión sin conflicto:

• Declaratoria de herederos. Un estudio jurídico de Rosario calcula unos 90 días hábiles desde que se presenta la demanda hasta la sentencia.
• Honorarios mínimos de esa etapa. 6 JUS por la Ley 6767. Con el JUS a $147.264,69 desde el 28 de septiembre de 2026, son unos $883.600 más aportes, cerca de $1.245.000 en total.
• Tasas. La tasa de justicia en sucesiones es del 12 por mil sobre el avalúo fiscal del inmueble, más tasas de actuación e inscripción.

La herencia tampoco paga sellos. El problema aparece cuando la sucesión nunca se inicia: mientras la casa siga a nombre de alguien que falleció, no se puede escriturar una venta. Si es tu caso y pensás vender, mirá cómo preparar tu casa para vender.

Venderle la casa a un hijo

La compraventa entre padres e hijos existe, pero tiene dos trabas. La primera es el costo: paga sellos como cualquier venta, además del escribano. La segunda es que tiene que haber un pago real.

El Código Civil y Comercial (artículo 2461) dice que si un padre le vende a un hijo con reserva de usufructo, uso o habitación, o a cambio de una renta vitalicia, la ley presume sin admitir prueba en contra que fue un regalo. Al momento de la herencia, los hermanos pueden pedir que se compense. Esa presunción no corre si los otros hijos firmaron su conformidad con la venta.

Si tu hijo tiene con qué pagar y querés que la operación quede cerrada, la venta puede servir. Si la idea es ayudarlo, la donación es más barata y más clara.

Lo que yo pensaría antes de firmar

No hay una opción mejor para todos. Yo me haría tres preguntas:

1. ¿Necesito esa casa para vivir o para financiarme el resto de mi vida? Si la respuesta es sí, donar con usufructo o directamente no donar.
2. ¿Mis hijos están de acuerdo entre ellos? Una donación con la firma de todos evita discusiones dentro de una sucesión.
3. ¿Alguien va a vender pronto? Un inmueble heredado no se puede vender hasta terminar la sucesión. Uno donado, sí.

Antes de decidir, consultá a un escribano y a un contador por el lado impositivo. Cada familia tiene su historia, y lo que conviene depende de ella.

Preguntas frecuentes

¿Hay que pagar Ganancias cuando el hijo vende la casa donada?

Depende de cuándo y cómo la había comprado el padre. Es una consulta para un contador con la escritura original en la mano.

¿Se puede repartir la casa entre hermanos sin venderla?

Sí, queda en condominio. Pero para cualquier decisión después, como alquilar o vender, van a tener que ponerse de acuerdo todos.

Si lo que necesitás es saber cuánto vale la casa antes de repartir, donar o vender, podés pedir una tasación. Es el número del que parten todas estas cuentas.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA