Comprar con dólares en Funes y Roldán: qué mirar antes de firmar

El dato que ordena la búsqueda

En la cartera de SI INMOBILIARIA de hoy, 27 de octubre de 2026, hay 40 lotes publicados en Roldán entre USD 15.000 y USD 185.000, y 11 casas de 2 dormitorios en venta desde USD 79.000 hasta USD 260.000. En Funes, los lotes van de USD 45.000 a USD 1.420.000 y las casas de 3 dormitorios arrancan en USD 135.000. Son valores de propiedades reales, publicadas, con dueño que quiere vender.

Si estás pensando en poner dólares en ladrillos en la zona oeste del Gran Rosario, el primer ejercicio es ese: mirar precios concretos antes que teorías. Después vienen las preguntas finas.

Nuevo o usado: la brecha pesa

El Roldanense publicó en mayo una nota sobre la brecha entre m² nuevo y usado en Rosario, Funes y Roldán, con datos de Zonaprop y COCIR. Según ese relevamiento, el m² de departamentos nuevos en Rosario estaba entre USD 2.000 y 2.300, y el usado entre USD 1.400 y 1.700. En Funes y Roldán la nota mencionaba emprendimientos nuevos desde USD 2.100/m² y casas usadas de buena construcción entre USD 1.500 y 1.800/m² cubierto.

Más reciente: El Occidental, en septiembre, informó que el índice de departamentos de Rosario cerró agosto en USD 1.987/m² según Mercado Libre Inmuebles y UDESA, con el Centro en USD 2.016, Rosario Norte en USD 1.738, Rosario Oeste en USD 1.200 y Rosario Sur en USD 959.

¿Qué hacer con esos números si venís con dólares? Comparar siempre dos cosas: el m² de lo que estás por comprar y el m² promedio de esa zona. Si el usado está muy por debajo del nuevo, podés estar frente a una oportunidad, o frente a una propiedad que va a demandar obra. Hay que ir a verla.

Lote o casa terminada

En agosto, Lisandro Argüelles le dijo a El Occidental que el aumento del costo de construcción en dólares revalorizó las casas terminadas frente a los lotes, con más intensidad en Funes. Según él, el segmento más activo hoy es el de viviendas entre USD 350.000 y USD 600.000 en barrios consolidados como Funes Hills, Vida Barrio Cerrado, Vida Club de Campo y San Sebastián, sobre lotes de alrededor de 800 m².

Traducido a la decisión concreta: si tenés USD 150.000 y la idea era comprar lote y construir, hoy conviene sentarse con una calculadora de costos de obra antes que con un plano. Puede que una casa ya hecha, aunque te parezca cara, cierre mejor que terreno más construcción.

Cómo pagar: dólar billete, MEP u oficial

Al 25 de octubre, el dólar blue cerró en $1.565 y el MEP en $1.564 (venta). El oficial, dos días antes, estaba en $1.550. La diferencia entre los tres es chica, pero existe, y define de qué bolsillo salen los pesos si tenés que convertir.

Si vas a comprar con dólares que ya tenés, el precio de la propiedad es en dólares y listo. Si parte del fondeo lo armás vendiendo pesos, elegí el circuito que te deje más limpia la operación en el escribano. Esto es importante: el pago de una propiedad se hace delante del escribano, con los billetes contados o con transferencia bancaria, y queda asentado en la escritura. No es un detalle operativo, es parte del acto.

Qué mirar antes de poner la seña

Tres cosas que, si fuera mi plata, no me saltearía:

• Títulos: pedir la escritura y que un escribano haga el estudio de títulos de los últimos veinte años. En lotes de loteos nuevos, confirmar que la mensura esté aprobada y los servicios conectados.
• Expensas e impuestos: en Funes y Fisherton, El Occidental relevó en agosto 13 barrios cerrados con un promedio mensual cercano a $630.000 de expensas, donde la seguridad representa el 59,30% del gasto. Es un número a sumar antes de decidir.
• API y tasa municipal: pedir libres de deuda del inmueble al día.

Mi lectura

Con la foto de precios de hoy, Roldán sigue ofreciendo entrada en dólares más baja que Funes para casas chicas y lotes. Funes juega en otra liga para quien busca casa terminada en barrio cerrado. Y Rosario, con departamentos usados de 1 dormitorio desde USD 65.000 en nuestra cartera, aparece como alternativa para quien compra para renta.

Ninguno de los tres mercados es mejor en abstracto. Depende de para qué querés el ladrillo: vivir, alquilar, estacionar valor. Mejor ir con esa respuesta ya pensada.

Si querés ver qué lotes hay disponibles hoy en Roldán con precio, medidas y servicios, mirá el listado actualizado en terrenos en Roldán.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA