Comprar en pozo en Funes, Roldán y Fisherton: cómo se paga y qué revisar

Un departamento de un dormitorio con cochera en Condo 22, en el barrio Tierra Nueva de Fisherton, hoy cuesta USD 65.000 de contado. Si lo pagás en 36 cuotas fijas en dólares, sin anticipo, el precio sube a USD 80.000: unos USD 2.222 por mes. La entrega estimada es en marzo de 2028. Lo comercializamos nosotros, así que lo conocemos de cerca.

En ese ejemplo está casi todo lo que hay que entender de comprar en pozo. Pagás antes de tener la casa, la financiación tiene un precio (acá, USD 15.000) y durante casi un año y medio tu plata está en una obra que todavía no te da renta ni techo.

Las tres formas de pagar que se ven en la zona

Cuotas fijas en dólares. Es el esquema de Tierra Nueva y también de Distrito Roldán, el loteo sobre Ruta 9 que vendemos con 30% de anticipo y 24 cuotas fijas. Dock Garden, en Aldea Fisherton, que también comercializamos, salió a vender su segunda torre en agosto de 2025 con financiación en 36 cuotas. Sabés desde el día uno cuánto vas a pagar. La contra es que necesitás ingresos en dólares o comprarlos todos los meses.

Cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC. Otros emprendimientos cobran en pesos y actualizan la cuota según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. En agosto ese índice subió 4,0%, empujado por la mano de obra (6,3%), mientras la inflación del mismo mes fue de 1,7% según el INDEC. En lo que va de 2026, el CAC acumula 22,2% y la inflación 21,3%. Con ese ajuste, una cuota de $500.000 en diciembre habría pasado a unos $611.000 en agosto. Ojo con un detalle: el CAC mide un edificio tipo en la Ciudad de Buenos Aires, no una obra de Funes.

Crédito desde el pozo. Todavía es raro, pero empieza a aparecer. En Miradores del Sur, en la zona sur de Rosario, los compradores pueden tomar un crédito personal UVA del Banco de Santa Fe que se convierte en hipotecario cuando la unidad se escritura. Hasta entonces, la desarrolladora sale de garante. Los departamentos van de USD 80.000 a 150.000.

Qué se está construyendo hoy

Si querés ver obras reales antes de decidir, en la zona hay de todas las etapas:

• Único Golf Fisherton, en Eva Perón y Ugarteche, se preparaba en junio para entregar sus primeras 56 unidades, según El Occidental.
• Arboria, en el límite entre Rosario y Funes, prevé entregar las primeras viviendas en los primeros meses de 2027. Es la primera de siete etapas sobre 18 hectáreas.
• Condo del Bosque, en Fisherton Norte, abrió en julio su showroom en la primera torre, con valores desde USD 1.850 el m². El proyecto suma 242 viviendas en 8 torres de cuatro pisos.
• En el centro de Funes hay dos edificios nuevos: el Condominio Independencia, con 18 unidades de 45 a 91 m², e IFunes, en Perón y Buenos Aires, que vende en pozo.
• Fincazul I, en Funes Norte, lanzó en mayo la preventa de 72 casas de dos dormitorios con pileta propia.
• Distrito Roldán, que comercializamos nosotros, llevaba vendido más del 35% de sus 180 lotes a tres meses de empezar la obra, según publicó El Roldanense en junio.

Recorrer una obra que está por entregar y otra que recién arranca te da una idea de cuánto tarda cada etapa.

Lo que hay que revisar antes de firmar

El fideicomiso. Si la obra se hace con un fideicomiso, pedí el contrato antes de reservar, fijate quién es el fiduciario y si el terreno ya está a nombre del fideicomiso. Si no te lo muestran, preguntá por qué.

Los permisos. Preguntá si los planos tienen aprobación municipal y si la obra tiene permiso de edificación. Un render no es un permiso.

El avance real. Compará el cronograma que te dan con lo que ves en la obra. Pedí fotos fechadas o, mejor, andá a verla dos veces con unos meses de diferencia.

Qué se ajusta y qué no. Leé si la cuota es fija o indexada, si el precio final es cerrado o "al costo", y qué pasa si se atrasa la entrega. Pagar en cuotas en pesos ajustadas por CAC y recibir la unidad un año después de lo previsto no es lo mismo que pagar cuotas fijas.

La escritura. Preguntá cuándo se puede escriturar y qué falta para eso. Sin escritura no hay crédito hipotecario ni una venta simple si necesitás salir antes.

Las contras

Comprar en pozo tiene ventajas claras: entrás con menos plata y en cuotas, y elegís unidad antes que el resto. Pero hay que mirar también lo otro.

Durante la obra, tu capital no renta. Si el plazo se estira, eso se nota más. Con cuotas indexadas, el costo final depende de un índice que este año corrió por encima de la inflación. Y cuando te mudás aparecen gastos que en el folleto no se ven: en agosto, El Occidental relevó 13 barrios cerrados de Funes y Fisherton con expensas promedio de $630.000 por mes.

Yo, antes de comprar en pozo, haría la cuenta contra una unidad terminada parecida. Si la diferencia no compensa los años de espera, quizás conviene lo usado.

Para seguir los números

En Informes publicamos la evolución del costo de construcción y del dólar. Te sirve para ver cómo vienen moviéndose las cuotas ajustadas por CAC antes de firmar.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA