Cómo chequear un loteo en Funes o Roldán antes de comprar un lote

El 1 de julio, la EPE firmó el acta con la que recibió la red eléctrica y el alumbrado de El Sol Naciente, un barrio abierto de Roldán sobre calle Colombia, cerca de la Ruta 9 y la A012. El barrio ya tenía gas, calles asfaltadas y forestación. Aun así, según publicó El Occidental, a los compradores les faltaba recibir la posesión: primero había que terminar las alcantarillas para pedir el certificado final hídrico de la Provincia, después el final de obra municipal y por último inscribir el plano en el SCIT, el catastro de Santa Fe. La entrega de lotes se previó para fines de 2026.

Ese recorrido es el que tiene que hacer cualquier loteo en regla. Saber en qué paso está el que te interesa es la mejor forma de no llevarte sorpresas.

Lo que un loteo necesita antes de vender

En abril de 2024, unos desarrolladores lanzaron la preventa de un barrio cerrado en el este de Roldán. El Concejo vio la publicidad y advirtió que el proyecto nunca había pasado por ahí. En octubre de 2025 lo rechazó por unanimidad: el terreno está en zona rural según el Plan Estratégico Urbano Territorial (Ordenanza 1097/20), y ahí no se permite ese uso.

Por eso, lo primero es la aprobación municipal. En Roldán, cuando un terreno rural quiere pasar a urbano, el pedido entra al Concejo. Eso pasó en noviembre de 2025 con Enero, un barrio abierto de 82 lotes proyectado detrás de Bosque Azul. Presentar el pedido no es lo mismo que tenerlo aprobado: preguntá siempre por el número de ordenanza.

Después vienen los pasos de la Provincia. Según la normativa que repasó El Roldanense, un loteo no puede empezar obras sin el Estudio de Impacto Ambiental aprobado (Ley 11.717). Para llegar a eso necesita la aprobación local, el certificado de no inundabilidad (leyes 11.730 y 13.246) y las factibilidades de agua y energía. En 2024 la Provincia inspeccionó 49 loteos del sur santafesino, suspendió las obras de cuatro en el departamento Rosario y dejó otros 21 en observación.

El trámite hídrico se simplificó en mayo de este año. Una resolución nueva reemplazó a la 736 de 2016, bajó los requisitos de 34 a 11 y pasó todo a digital. En ese momento había al menos cuatro barrios de Roldán frenados por ese papel.

Servicios prometidos y servicios recibidos

En Funes, de 21.196 inmuebles construidos, el 88% tiene gas, el 47% agua de red y apenas el 35% cloacas. Son datos de un relevamiento de El Occidental publicado en agosto. Hay obras en marcha: en julio arrancó el Centro de Distribución Oeste de agua potable, con unos $2.300 millones y 12 meses de plazo, y en septiembre entró al Concejo la red cloacal de Cantegril: 2.948 metros de caño y 336 conexiones, a cargo de un desarrollo comercial como contraprestación.

Para un lote, esto significa que tenés que preguntar servicio por servicio. ¿Tiene factibilidad de la EPE, de Litoral Gas, de Aguas Santafesinas o de la cooperativa que corresponda? ¿La red ya fue recibida por la empresa, como en El Sol Naciente, o solo está tendida? Que haya luz en las calles no alcanza: a fines de 2025 la EPE detectó en Coronel Domínguez un loteo que iluminaba sus calles y su obrador colgado de la red, sin estar dado de alta.

Y cuando falta algo, mirá qué garantía hay. En septiembre, la Municipalidad de Roldán firmó con la desarrolladora de dos barrios abiertos un convenio para terminar cloacas y gas pendientes, con plazos y una garantía hipotecaria a favor del municipio.

Boleto hoy, escritura cuándo

La mayoría de los lotes en desarrollo se venden con boleto. La escritura individual llega recién cuando el plano queda inscripto. En septiembre, la Cámara de Urbanizadores de Santa Fe advirtió que ese proceso puede tardar hasta ocho años en algunos casos.

Esa demora tiene un costo concreto. Para sacar un crédito y construir, el banco pide el lote escriturado a tu nombre. Desde 2025 existe la hipoteca divisible (Resolución 327/2025), que permite hipotecar un lote antes de la escritura individual. Eso sí, el proyecto tiene que estar registrado y con planos aprobados, y cuando se reglamentó, El Occidental advirtió que los bancos no estaban preparados para darla.

Si fuera mi plata, antes de firmar el boleto pediría por escrito en qué etapa está el loteo y qué fecha estimada de escritura asume el desarrollador.

Quién está detrás

Un fideicomiso o una empresa con nombre y apellido, barrios anteriores que se puedan recorrer, vecinos de esos barrios a los que preguntarles cómo fue la entrega. En ciudades del tamaño de Funes y Roldán eso se averigua rápido. Pedí el contrato de urbanización firmado con el municipio: ahí figuran las obras comprometidas y los plazos.

Cuánto cuesta un lote hoy

En septiembre, El Occidental publicó un relevamiento de precios de tierra en Funes. Funes Norte y Funes City arrancan cerca de USD 40.000 (USD 80 a 95 el m²). El oeste, en Don Mateo y Cantegril, ronda los USD 72.000. Los barrios cerrados nuevos como Funes Lakes y Vida Lagoon empiezan en unos USD 70.000, y los consolidados como San Sebastián, Funes Hills y VIDA Club de Campo, en torno a USD 190.000.

En nuestra cartera hoy hay lotes en Funes City desde USD 48.000, en Funes Norte entre USD 45.000 y 88.000, en Funes Lakes entre USD 85.000 y 125.000 y en San Sebastián entre USD 215.000 y 230.000. En Roldán hay lotes en Bosque Azul a USD 34.000, en Áurea a USD 35.000 y en Distrito Roldán entre USD 37.736 y 51.908. Distrito Roldán lo comercializamos nosotros: empezó obras en marzo y se paga con 30% de anticipo y 24 cuotas fijas en dólares.

La diferencia de precio entre un lote en obra y uno en un barrio terminado es justamente el tiempo y el riesgo que asumís hasta la escritura. Ese descuento tiene un motivo.

Antes de reservar

Si ya tenés un barrio en mente, comparalo con los lotes disponibles en Funes y en Roldán: ahí ves precio, superficie y ubicación, y con esos datos podés preguntar en qué etapa está cada loteo.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA