Cuánto vale el metro cuadrado en Funes y Roldán, barrio por barrio

Con USD 450.000 hoy se pueden comprar dos casas muy distintas en Funes. En San Sebastián, esa plata paga una casa de tres dormitorios y 129 m² cubiertos. En Aguadas, el mismo precio corresponde a una de cuatro dormitorios y 227 m². Son dos casas que tenemos publicadas esta semana en nuestra cartera, y el metro cuadrado de una sale casi el doble que el de la otra: USD 3.483 contra USD 1.984.

En Roldán la escala es otra. Una casa de cuatro dormitorios y 232 m² en el centro se publica en USD 150.000, unos USD 647 el metro.

Por eso el "precio del metro cuadrado en Funes" o "en Roldán" sirve de poco si no se abre por barrio. Eso es lo que hicimos.

Cómo armamos estos números

Tomamos las casas en venta de nuestra cartera en Funes y Roldán al 3 de octubre de 2026 que tienen cargados los metros cubiertos. Descartamos las que no los tienen. Quedaron 25 casas en cada ciudad. Dividimos el precio por los m² cubiertos.

Dos aclaraciones antes de seguir. Son precios publicados, lo que pide el dueño, no lo que finalmente se paga en la escritura. Y el número incluye el terreno: una casa chica sobre un lote grande da un metro cuadrado alto aunque la construcción sea sencilla.

Con esas reglas, la mitad de las casas de Funes piden más de USD 2.115 por m² cubierto. En Roldán, la mitad pide menos de USD 1.062. Funes está, a grandes rasgos, al doble.

Funes, barrio por barrio

Barrios cerrados consolidados. Acá están los valores más altos de la cartera:

• Kentucky: USD 3.815 (una casa de 367 m² en USD 1.400.000).
• San Sebastián: USD 3.483.
• Barrio Vida: USD 2.556 y USD 3.557 en dos casas de tres dormitorios.
• Vida Club de Campo: USD 2.856.
• Funes Lakes: USD 2.456.

Barrios cerrados con casas más grandes. En Aguadas (USD 1.984), Vida Crystal Lagoon (USD 1.750) y Miraflores, en Funes Hills (USD 1.710), las casas tienen entre 227 y 328 m², y el metro sale más barato porque el precio se reparte en más superficie.

Barrios abiertos. Funes Town aparece en USD 1.449, Funes Norte en USD 1.636 y la Zona 7 entre USD 857 y USD 1.273. En Los Troncos hay una casa de dos dormitorios a USD 2.115.

Las casas que figuran solo como "Funes", sin barrio, van de USD 1.038 a USD 3.661. Ese rango tan amplio muestra lo que pesa el lote, la calidad de la obra y la antigüedad.

Roldán, barrio por barrio

• Puerto Roldán, barrio cerrado: USD 2.794, el único de Roldán que se acerca a los valores de Funes.
• Las Tardes: entre USD 1.214 y USD 1.733, en casas de dos dormitorios.
• Cotos de la Alameda: entre USD 1.187 y USD 1.362.
• Tierra de Sueños 1: USD 1.056.
• Las Acequias: USD 1.028.
• Centro: entre USD 647 y USD 1.081.
• Acequias del Aire: USD 805.

Un dato de afuera de la cartera. En junio, El Roldanense publicó el aviso de un dueño que vendía una casa de tres dormitorios en Tierra de Sueños 2, con 80 m² y 90% de obra hecha, en USD 72.000. Son unos USD 900 el metro.

Por qué el promedio engaña

Dos ejemplos de nuestra propia lista. En la Zona 1 de Funes hay una casa de 80 m² en USD 230.000: da USD 2.875 el metro, más que varios barrios cerrados, y lo que se paga ahí es sobre todo el terreno. En Roldán hay una casa de 550 m² en USD 210.000 que da USD 382 el metro, porque una casa tan grande en esa zona no se vende al mismo valor por metro que una de 100.

Si estás comparando, yo miraría casas parecidas en tamaño y lote dentro del mismo barrio, y recién ahí el metro cuadrado. Lo explicamos con más detalle en cómo se calcula el precio de una casa en Funes o Roldán.

Lo que vale el lote

Para la tierra hay un relevamiento reciente. El Occidental publicó el 22 de septiembre los valores de lotes en Funes por zona:

• Norte (Funes City y Funes Norte): USD 80 a 95 el m², lotes desde unos USD 40.000.
• Oeste (Don Mateo y Cantegril): USD 140 a 160 el m².
• Cerrados nuevos (Funes Lakes y Vida Lagoon): USD 130 a 155 el m², desde unos USD 70.000.
• Cerrados consolidados (San Sebastián, Funes Hills y Vida Club de Campo): USD 200 a 250 el m², desde unos USD 190.000.

En Roldán, la mayoría de los lotes de Distrito Roldán que tenemos publicados está entre USD 37.700 y USD 52.000.

Usado contra nuevo

Construir hoy en el Gran Rosario cuesta $1.001.053 por metro cuadrado, según el IPEC para agosto, sin terreno y con IVA. Al dólar MEP del 3 de octubre son unos USD 645. Es el valor de una vivienda tipo: una casa en un barrio cerrado, con otras terminaciones, cuesta bastante más.

Con esa referencia, yo diría que muchas casas usadas de Roldán se publican a un valor por metro que, con el terreno incluido, queda cerca de lo que costaría construirlas de nuevo. Lo barato del usado tiene contracara: techos, instalaciones de gas y electricidad, aberturas. Una reparación grande se come rápido la diferencia, así que conviene revisar la casa con alguien que sepa antes de ofertar.

Para comparar con Rosario: el índice de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés dejó el m² de departamentos en USD 1.987 en agosto, con una suba de 6,3% en un año. Rosario Oeste, la zona más cercana a Funes, quedó en USD 1.200 y es la única que bajó: 5,3% interanual.

Antes de ponerle precio a la tuya

Si querés saber dónde queda tu casa en esta tabla, el metro cuadrado del barrio es solo el punto de partida. En una tasación la comparamos con las que se publican y se venden cerca, y te decimos cuánto pedir y cuánto esperar.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA