Corredor inmobiliario · matrícula N° 0621

La expensa ordinaria de junio en Kentucky Club de Campo fue de $936.341. En Vida Lagoon, también en Funes, fue de $412.489. Son los dos extremos de un relevamiento que publicó El Occidental en agosto sobre las liquidaciones de 13 barrios cerrados de Funes y Fisherton. El promedio dio $631.617 por mes, unos USD 417 al dólar oficial de ese momento.

Si dudás entre un barrio cerrado y uno abierto, ese es el primer número a mirar. Después vienen el precio de entrada y qué seguridad tenés de verdad en cada caso.

Lo que se paga todos los meses

Las expensas de junio que relevó El Occidental, ordenadas por barrio:

Hasta 350 lotes: Vida Barrio Privado $546.708, Aguadas $578.783, Country Golf Rosario $605.983, Miraflores $622.590, Country del Lago $627.360, Cadaqués $684.157, San Marino $703.200, Aldea Tenis $712.231 y Haras de Funes $750.644.
De 351 a 700 lotes: Vida Club de Campo $483.747, San Sebastián $546.786 y Kentucky $936.341.
Más de 700 lotes: Vida Lagoon $412.489.

En siete de esos barrios el diario pudo separar los rubros, y la seguridad se llevó en promedio el 59,3% del gasto, contra 29,9% de mantenimiento y 8,8% de administración. En Cadaqués llegó al 69%.

Dos datos más para no llevarte sorpresas. En marzo, el mismo medio contó que cerca del 35% de las casas de barrios privados paga además alarma o cámaras propias, por unos $90.000 al mes. Y en julio informó que en un barrio cerrado de Funes las expensas subieron 41,2% en un año, por encima de la inflación del período (39,4%), y que el rubro que más creció fue la administración, con 59%.

En un barrio abierto no hay expensas. Pagás la tasa municipal, el impuesto inmobiliario de API y los servicios, como en cualquier casa.

Cuánto cuesta entrar

Con la cartera que tenemos publicada hoy se ve la distancia. En Funes, una casa de 3 dormitorios y 129 m² en San Sebastián está en USD 450.000. Una de 2 dormitorios y 110 m² en Zona 7, barrio abierto, está en USD 140.000. Si lo pasás a metro cuadrado cubierto, la primera pide unos USD 3.480 y la segunda unos USD 1.270.

Tomalo como orden de magnitud: pesan también la calidad de construcción, el terreno y la antigüedad.

En lotes pasa algo parecido, con matices. Según un relevamiento de mercado que publicó El Occidental el 22 de septiembre, en el norte de Funes (Funes City y Funes Norte) hay lotes desde unos USD 40.000, a USD 80-95 el m². En los barrios cerrados nuevos, como Funes Lakes y Vida Lagoon, el m² va de USD 130 a 155, por debajo de algunos sectores abiertos consolidados como Don Mateo y Cantegril (USD 140-160). En los cerrados consolidados, San Sebastián, Funes Hills y Vida Club de Campo, se mueve entre USD 200 y 250 y los lotes arrancan cerca de USD 190.000.

En Roldán la diferencia es más chica de lo que se cree. En nuestra cartera hay lotes en Distrito Roldán, barrio abierto, entre USD 37.700 y USD 52.000, y uno en Aurea, barrio privado en la zona norte, en USD 35.000. Del lado de las casas, una de 3 dormitorios y 197 m² en el barrio cerrado Puerto Roldán pide USD 550.000, y una de 2 dormitorios y 90 m² en Tierra de Sueños 1 está en USD 95.000.

Seguridad adentro y afuera del barrio

El argumento más fuerte del barrio cerrado sigue siendo el control de acceso, la guardia y las rondas internas.

Pero la seguridad pública también cambió en los dos lados de la autopista. En marzo, el intendente de Roldán informó en la apertura de sesiones del Concejo que la ciudad tiene más de 470 cámaras, lectoras de patentes y una flota de 14 móviles de la Guardia Urbana que patrullan por cuadrantes. En junio de 2025 la Municipalidad había habilitado una sala de monitoreo para los barrios al sur de la autopista, con 17 lectoras de patentes que costaron $80 millones.

En Funes, El Occidental contó en agosto que más de 600 cámaras de la ciudad se analizan con un sistema de inteligencia artificial llamado Pulso, que emite alertas en tiempo real sin depender solo de que un operador esté mirando.

Ninguna de las dos cosas reemplaza a la otra. Si vas a un barrio abierto, yo miraría la cuadra puntual: iluminación, si hay casas habitadas alrededor, a cuántas cuadras pasa un móvil. Si vas a un cerrado, preguntá cuántos guardias hay por turno y cómo está el perímetro, porque eso es lo que estás pagando.

Servicios, reglas y distancias

En un barrio cerrado, además de la guardia, pagás por un reglamento: la administración aprueba los planos y fija qué se puede construir. A algunos les da tranquilidad y a otros les resulta un corsé. Hay desarrollos nuevos que suman servicios propios, como Aurea, que anunció una planta de agua por ósmosis inversa.

En los barrios abiertos nuevos conviene chequear qué está hecho y qué está prometido. El caso de Punta Chacra, en Roldán, muestra lo que pasa cuando un servicio queda en el aire: la obra pendiente de cloacas llevó años de conflicto hasta el convenio que El Roldanense contó en septiembre, con $130 millones de la Provincia. Antes de comprar un lote, repasá los puntos de cómo chequear un loteo en Funes o Roldán.

La distancia también juega. Medí cuánto te queda el centro, el colegio y la parada de colectivo, sobre todo si tus hijos se mueven solos o si en casa hay un solo auto. En colectivo, auto o tren repasamos cómo se viaja hoy entre Roldán, Funes y Rosario.

Cómo lo pensaría yo

Si la cuota mensual de unos $600.000 entra cómoda en tu presupuesto y valorás la vida puertas adentro del barrio, el cerrado te da eso. Si preferís poner esa plata en más metros o en la cuota de un crédito, un barrio abierto bien elegido, con servicios hechos y cerca del centro, te deja un margen grande todos los meses.

Lo que no haría es decidir solo por el precio del lote. Sumá la expensa de diez años y comparala con la diferencia de precio: ahí aparece la cuenta real.

Si querés comparar con números de hoy, en el listado de propiedades podés filtrar casas y lotes de Funes y Roldán, en barrios cerrados y abiertos, con los precios publicados.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA

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