Comprar casa en Funes o Roldán: papeles a pedir, errores comunes y cómo negociar

Construir una casa de dos plantas y 120 m² cuesta hoy unos $242 millones, sin contar el terreno. Es el cálculo de SISMAT con valores al 10 de septiembre que publicó El Occidental. Al dólar MEP del 2 de octubre son unos USD 156.000.

En nuestra cartera, una casa hecha de tres dormitorios y 114 m² en Roldán se vende a USD 90.000, con el terreno incluido.

Esa cuenta explica lo que en agosto le decía un corredor de Funes a El Occidental: el costo de construcción hizo que las casas terminadas ganaran valor frente a los lotes, y en muchos casos hoy conviene más comprar una casa hecha que un terreno para empezar una obra. Comprar una casa hecha tiene su propia lista de cosas para revisar. Te la ordeno.

Los papeles que tenés que ver antes de señar

Antes de firmar una reserva o un boleto, pedí estos datos. La mayoría los termina de verificar el escribano, pero conviene saberlos antes de poner plata.

1. Escritura y certificados del Registro. El Registro General de la Propiedad de Santa Fe certifica quién es el titular, si hay hipotecas, embargos o medidas cautelares sobre la casa, y si el vendedor está inhibido. Si el que vende no es el titular, o la casa viene de una sucesión sin terminar, eso se resuelve antes de escriturar.
2. Plano de obra aprobado y final de obra. Lo construido tiene que coincidir con lo que está en el plano de la municipalidad. El quincho, la pileta o el dormitorio que se agregó después tienen que estar declarados. El Catastro provincial (SCIT) tiene un programa para detectar construcciones no declaradas y, cuando las encuentra, las incorpora de oficio con recargos y multas.
3. Libre deuda. Del impuesto inmobiliario de la API, de la tasa municipal y del agua. En Funes, la ordenanza tributaria 1913/25 incluye las tasas por certificados de libre deuda y por finales de obra: son trámites que el vendedor puede pedir.
4. Expensas, si es barrio cerrado. Pedí el último recibo y preguntá si hay expensas extraordinarias en camino. El Occidental relevó las de junio en 13 barrios de Funes y Fisherton: iban de $412.489 a $936.341 por mes.
5. Servicios reales. En Funes, según otro relevamiento de El Occidental, solo el 35% de los inmuebles tiene cloacas y el 47% agua de red. Preguntá si la casa tiene pozo, perforación o red, y miralo en las boletas.

Si la casa está en un loteo nuevo, sumá una pregunta: ¿tiene escritura individual? En septiembre la Cámara de Urbanizadores advirtió que hay loteos del Gran Rosario que tardan hasta ocho años en poder escriturarse. Lo explicamos en Cómo chequear un loteo en Funes o Roldán antes de comprar un lote.

Los gastos que se olvidan

El precio publicado no es lo que vas a pagar. Hay que sumar:

• Honorarios del corredor. La ley 13.154 de Santa Fe pone un tope de 3% del valor para el comprador.
• Sellos. La ley impositiva provincial cobra 0,5% sobre el boleto de compraventa, y la transferencia del inmueble con una escala que llega al 2,5%. Cómo se reparte y si tu caso tiene alguna exención, lo confirma el escribano.
• Escribano y certificados. Pedí el presupuesto por escrito antes de firmar el boleto.
• Lo que la casa necesita. Pintura, techos, un termotanque. En una casa usada, yo dejaría un margen para eso.

Si vas con crédito hipotecario, desde 2025 Santa Fe no cobra sellos sobre la hipoteca hasta un monto tope.

Los errores que más se repiten

• Enamorarse antes de ver los papeles. La casa te encanta, señás rápido y después aparece que el quincho no está en el plano o que hay una deuda de API.
• Leer un precio bajo como oportunidad. A veces lo es. Otras veces hay humedad en los cimientos, una instalación eléctrica vieja o un problema de títulos. Si está muy por debajo de casas parecidas, preguntá por qué.
• Ver el barrio una sola vez. Andá un día de semana a la mañana, a la hora en que vas a salir a trabajar, y un sábado a la tarde.
• Comprar apurado. Si alguien te dice que hay otra oferta y tenés que decidir hoy, pedí igual el tiempo para revisar los papeles.

Cómo negociar sin pelearte con el vendedor

El precio es una sola de las cosas que se negocian. También entran la forma de pago, los plazos de seña y escritura, la fecha de entrega, qué muebles o aires quedan y quién paga cada gasto. Ofrecer pagar antes, o hacerte cargo de un arreglo que el vendedor no quiere hacer, a veces destraba más que pedir una rebaja.

Llegá con datos. Mirá casas parecidas en el mismo barrio y con la misma antigüedad. Una tasación o los valores de comparables te dan una base que no es "a mí me parece". En Cómo se calcula el precio de una casa en Funes o Roldán te contamos cómo la hacemos.

Y todo lo que acuerdes va escrito en el boleto: plazos, forma de pago, multas si alguien no cumple. Lo que queda "para arreglar después" se discute peor.

Qué buscan hoy los que compran

Según lo que contó ese corredor de Funes en agosto, el segmento que mejor se mueve en barrios cerrados es el de casas de USD 350.000 a 600.000 en barrios consolidados como Funes Hills, Vida y San Sebastián. También nombró a Los Troncos, un barrio abierto que según él ganó valor por la pavimentación de todas sus calles, la cercanía con San Marino y los accesos.

Con presupuestos más chicos, la puerta de entrada está en Roldán: en nuestra cartera, las casas de tres dormitorios arrancan en USD 90.000 en Roldán y en USD 135.000 en Funes.

Si vas a comprar con crédito, lo primero es que la casa tenga escritura y sea apta para hipotecar.

Antes de visitar, en el listado de propiedades podés filtrar por ciudad, precio y dormitorios, y comparar con casas parecidas del mismo barrio. Si te gusta una, pedinos los papeles antes de señar y los revisamos juntos.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA