Escriturar en Funes o Roldán: qué hace el escribano y cuánto cuesta

En nuestra cartera hay una casa de dos dormitorios en Las Tardes, Roldán, publicada a USD 178.000. Si se vendiera a ese precio, la escritura sumaría unos USD 4.450 de impuesto de sellos y otros USD 4.270 de honorarios del escribano, antes de contar certificados y aportes. Casi USD 9.000 que no se ven en el aviso.

De dónde salen esos números, quién paga cada parte y qué pasa cuando la propiedad todavía no se puede escriturar es lo que vamos a repasar.

La cuenta de una casa de USD 178.000

En Santa Fe, la escritura de una compraventa paga impuesto de sellos a la API. La Ley Impositiva fija una escala que en la práctica termina en 2,5% para cualquier valor de hoy. Se calcula sobre el precio o sobre la valuación fiscal, lo que sea mayor. En el ejemplo, unos USD 4.450.

Por el Código Fiscal, ese impuesto se reparte por partes iguales entre comprador y vendedor, salvo que acuerden otra cosa. Cada uno pondría unos USD 2.225.

Los honorarios del escribano tienen un arancel provincial (Decreto 2389/81) que para una transferencia de dominio marca el 2,4% del valor. En la casa de Las Tardes, unos USD 4.270. Lo habitual es que el escribano lo elija y lo pague el comprador, porque es quien necesita la seguridad de lo que compra. Ojo con un detalle: la Ley 6898 permite que escribano y cliente convengan otro honorario por escrito. Pedir presupuesto antes no es mala educación.

A eso se suman los informes de dominio e inhibición, los certificados de libre deuda y los aportes. Son montos chicos al lado de lo anterior, pero conviene que el presupuesto los muestre uno por uno.

Qué hace el escribano antes de la firma

La firma dura una hora. El trabajo del escribano empieza semanas antes:

• Estudio de títulos. Revisa que quien vende sea el dueño y que la cadena de escrituras anteriores esté en orden.
• Informes del Registro. Pide el informe de dominio (si la propiedad tiene hipoteca o embargo) y el de inhibición (si el vendedor puede disponer de sus bienes).
• Deudas. Pide libre deuda de impuesto inmobiliario en la API, de la tasa municipal y de los servicios que correspondan, como Aguas Santafesinas.
• Impuestos del vendedor. El impuesto a la transferencia de inmuebles se derogó en julio de 2024. Quien vende una propiedad comprada desde 2018 puede tener que pagar el impuesto cedular de Ganancias del 15% sobre la diferencia. Eso lo revisa el escribano con ARCA.

Si algo falla en esa lista, la operación se demora. Por eso, si estás por vender, tener los papeles listos de antemano ahorra semanas. Lo contamos en cómo preparar tu casa para vender en Funes o Roldán.

El boleto no te hace dueño

En muchas operaciones primero se firma un boleto de compraventa y la escritura llega después. El boleto también paga sellos en Santa Fe (5 por mil) y, si lo redacta el escribano, el arancel prevé un 0,48%.

Lo que el boleto no te da es el dominio. Hasta que no hay escritura inscripta en el Registro, la propiedad sigue a nombre del vendedor: si le traban un embargo, cae sobre el inmueble. Además, sin escritura no hay hipoteca posible. En la segunda circunscripción del Colegio de Escribanos, que abarca Rosario y la región, en el primer semestre de 2026 se firmaron 9.696 escrituras de compraventa y apenas 723 de hipoteca. El crédito todavía es chico, y sin título individual directamente no existe. Si pensás financiar con banco, te sirve leer créditos hipotecarios para comprar en Funes y Roldán.

Un dato a favor del crédito: desde febrero de 2025, la API exime de sellos a la escritura de compra y a la hipoteca cuando se trata de vivienda única y económica, con tope de valor que publica la Dirección Provincial de Vivienda. El banco tiene que certificar que es tu única vivienda.

Loteos que todavía no escrituran

En lotes nuevos de Funes y Roldán, lo más común es comprar con boleto y esperar la escritura. Eso no es una trampa en sí, pero hay que saber cuánto puede tardar. En septiembre, la Cámara de Urbanizadores de la Provincia de Santa Fe advirtió que hay casos en los que llegar a la inscripción definitiva de un loteo y poder escriturar lleva hasta ocho años. Su presidente lo resumió así: sin escritura individual, una familia que puede pagar un crédito queda afuera del sistema financiero.

Antes de firmar por un lote, preguntá en qué paso del trámite está el loteo y si el plano ya está inscripto. Lo explicamos con casos de la zona en cómo chequear un loteo en Funes o Roldán.

Casas con posesión y sin escritura

También hay casas viejas que nunca se escrituraron. Para vivienda única, existe un camino provincial: la regularización dominial de la Ley 24.374, para quienes ocupan el inmueble de manera pública, pacífica y continua desde antes del 1 de enero de 2009. Según informó la Municipalidad de Roldán en mayo, el trámite cuesta el 1% del avalúo fiscal y se inicia online o en la Secretaría de Desarrollo Social, en Entre Ríos 1041, de 7:30 a 12:30. Al final intervienen escribanos designados por el Colegio.

Es un camino largo: la escritura de consolidación de dominio recién se puede hacer diez años después de inscripta el acta. Si te ofrecen comprar una casa en esa situación, el precio tiene que reflejarlo.

Escritura inmediata o boleto, lo que yo miraría

Si fuera mi plata, para una casa usada no firmaría nada sin que el escribano haya visto los informes de dominio e inhibición. Y para un lote en un loteo nuevo haría la cuenta al revés: cuánto me ahorro hoy frente a cuántos años puedo estar sin poder hipotecarlo ni venderlo con escritura.

Si estás mirando opciones, en nuestras propiedades podés filtrar por zona y preguntarnos en cada caso si se escritura en el acto o con boleto. Y si te pasaron un presupuesto de escritura y no te cierra, mandanos el detalle y lo revisamos juntos.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA