Qué hace subir el valor de un lote en Funes y Roldán: cloacas, asfalto, luz y accesos

En Funes, casi 9 de cada 10 casas tienen gas natural. Pero solo el 47% tiene agua de red y apenas el 35% tiene cloacas. Son los números del relevamiento que El Occidental hizo en agosto sobre los 21.196 inmuebles construidos de la ciudad.

Ese dato explica buena parte de por qué dos lotes del mismo tamaño, en la misma ciudad, pueden valer el doble uno que otro. Vamos por partes, con obras reales de Funes y Roldán.

Cuánto vale hoy un lote según la zona

Un relevamiento publicado por El Occidental en septiembre ordenó los precios de Funes así:

• Norte (Funes City, Funes Norte): de US$80 a US$95 el m², con lotes desde unos US$40.000.
• Oeste (Don Mateo, Cantegril): de US$140 a US$160 el m², desde unos US$72.000.
• Barrios cerrados nuevos (Funes Lakes, Vida Lagoon): de US$130 a US$155 el m², desde unos US$70.000.
• Barrios cerrados consolidados (San Sebastián, Funes Hills, VIDA Club de Campo): de US$200 a US$250 el m², desde unos US$190.000.

En nuestra cartera, esta semana, los lotes de Funes Lakes van de USD 85.000 a USD 125.000 y en San Sebastián hay uno a USD 230.000. En Roldán el rango arranca más abajo: USD 35.000 en Los Molinos, USD 62.500 en Las Tardes, USD 65.000 en Las Acequias y entre USD 105.000 y USD 120.000 en Puerto Roldán.

Lo que separa esos precios son los servicios, los accesos y cuánto está terminado el barrio.

Cloacas y agua, lo que más cuesta resolver después

Una cloaca o una red de agua no la podés hacer vos. Depende del municipio, de una cooperativa o de un desarrollador, y a veces de los tres.

Cantegril, en Funes, va a tener cloacas gracias a Paséa, el complejo comercial que se proyecta frente al aeropuerto. Según El Occidental, el desarrollador va a hacer a su costo unos 2.948 metros de cañería, 40 bocas de registro y 336 conexiones domiciliarias, a cambio de cancelar su obligación por la tasa de edificación.

Punta Chacra, en Roldán, es el caso contrario. Los vecinos esperaron varios años que se terminara la red cloacal del barrio. En septiembre, según El Roldanense, la Municipalidad firmó un convenio con el desarrollador (que aporta $22 millones, un generador y equipos) y la Provincia sumó $130 millones del Programa Brigadier. Las obras estaban previstas para arrancar a fin de septiembre.

La lección para quien compra: un servicio "proyectado" no vale lo mismo que uno funcionando. En Roldán, además, el agua la presta la cooperativa Coprol, que en septiembre empezó a cambiar sus bombas por equipos de mayor caudal para mejorar la presión en el casco urbano.

El asfalto, la mejora que más se ve

En Roldán, la Municipalidad y la Provincia llevan adelante un plan de 45 cuadras de hormigón. Ya se terminaron tramos de Güemes, San Juan y Roca, y en junio arrancó calle Santa Rosa entre Ruta 9 y Sarmiento. En mayo quedó asfaltada calle Río Salado, desde la A012 hasta Fiambalá, que conecta Santa Teresa, Las Acequias y Las Tardes con el centro. También se pavimentaron accesos a la A012 por Dulcinea del Toboso y Los Tilos, y a Ruta 9 por Av. Central Alberdi y Manuel Musto.

En Funes hay en el Concejo un proyecto para que un desarrollador del sur de la ciudad pague parte de su contribución urbanística con pavimento: 12 tramos, unos 15.534 m², entre ellos ocho calles adoquinadas del casco histórico. Todavía es un proyecto.

La luz, la obra que nadie mira

Roldán creció más rápido que su red eléctrica, y los cortes de verano lo mostraban. En junio la EPE abrió los sobres de una licitación de $1.811 millones (IVA incluido) para reforzar la media tensión en toda la ciudad: unos 12 kilómetros de líneas de 33 kV, una de ellas paralela al Camino de la Legua, y una docena de nuevas subestaciones. Quedaron seis ofertas en carrera y el plazo de obra es de 420 días.

Antes, en abril, la EPE había adjudicado a Lago Electromecánica una compra de seccionadores por $179 millones para poder aislar fallas sin dejar sin luz a todo un sector.

Para un lote, esto importa por la factibilidad. Si vas a construir algo grande o un comercio, la potencia disponible en la zona puede demorar el proyecto.

Los accesos

En julio la Nación cedió la ruta A012 a la Provincia por 20 años. Ya hay frentes de obra, uno en el cruce con Ruta 9 en Roldán, y está previsto rehabilitar los 9.800 metros entre Roldán y Esteban Echeverría y retomar la rotonda en el cruce con la Ruta 9 vieja, que se había licitado en 2022 y nunca se hizo. Los lotes que dependen de la A012 para salir viven hoy con baches; cuando esa obra termine, la cuenta cambia.

Cómo lo miraría yo antes de comprar

1. Pedí por escrito qué servicios están conectados hoy y cuáles están "en proyecto". Si es un loteo nuevo, preguntá quién paga cada red y en qué plazo.
2. Averiguá si tu calle está en algún plan de obra con licitación o convenio firmado. Un anuncio no alcanza.
3. Recorré la salida al acceso en hora pico y después de una lluvia.

Un ejemplo de lo que conviene ver resuelto: en Distrito Roldán, que comercializamos nosotros, los planos incluyen pavimento con cordón cuneta, agua, gas natural, red eléctrica e iluminación, y hoy la mayoría de los lotes residenciales publicados está entre USD 42.000 y USD 52.000. Que esté en el plano no reemplaza ver la obra: andá a mirarla. Para revisar un loteo paso a paso, te dejo cómo chequear un loteo en Funes o Roldán antes de comprar.

Para ver qué hay disponible

Si querés comparar con precios reales, en lotes en Roldán y lotes en Funes tenés los terrenos que tenemos publicados, con ubicación y servicios de cada uno.

David Flores
Corredor inmobiliario, matrícula N° 0621 · SI INMOBILIARIA